別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大分 5-23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 5-23 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　原　勝海   TEL.

鑑定評価額 123,000,000 円  １㎡当たりの価格 72,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市大字上宗方字虚言迫５６７番８７ ②地積 　(㎡) 1,703   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) （その他） 駐車付置義務 1:2 店舗兼共同住宅 ＲＣ7 大規模店舗、マンシ ョン等が多い路線商 業地域 北西8.3m国道 水道、ガス、下水 南大分 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南   500 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 ５階建程度の店舗付共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  32.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     1,760 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８．３ｍ国道 交通 施設 南大分駅　南西方 3.0km 法令 規制 近商 (80,200) 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いの路線商業地域であり、今後も現状で推移すると予測する。繁華性は良好な地域であるほか、国道の改 良事業が進捗しているため地価は上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ５階建程度の店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     28,200 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大分市内の路線商業地域。需要者は店舗を経営する県内外の法人及び店舗付共同住宅を所有する不動産業 者等である。商業施設の集積度や背後地が良好な地域であるほか、国道の改良事業が進捗しているため、今後は路線商 業地域としてのさらなる繁華性の向上が期待される。土地は１，５００㎡～２，０００㎡程度で総額１億円～１．５億 円程度である。土地建物については建物の構造、種類、規模等により様々である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は規範性が高い事例を基に試算した。一方収益価格も適正に試算したが、土地価格に見合う賃料水準が形成さ れていないため低位に試算された。また路線商業地域ではあるが取引相場を重視して地価は決定されており、収益性が 地価へ与える影響は小さい。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、地域性を思料のうえ収益価格を参酌して、 代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 5-29                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,400 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [ 99.9] [100.0] 100 71,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響により歓楽街については、地 価は下落しているが、その他の地域について は大きな変動は見られない。 道路改良事業が進捗している。店舗等の進出 等の動きは見られないが需要は高い地域であ り、地価は上昇局面にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％