鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大分 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大分Ｓ２２公 -10	大分市		建付地	（　）	不整形	南東16m国道、南西20m、北西1m、三方路		近商 (80,200)
b	大分Ｌ２２公 -51	大分市		更地	（　）	不整形	南東9.8m国道、南2.4m、二方路		近商駐車付置義務 (90,200)
c	大分Ｋ２１調 -12	大分市		建付地	（　）	不整形	南東9.5m国道、中間画地		近商駐車付置義務 (80,200)
d	大分Ｇ２２公 -11	大分市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東9.5m国道、北東5m、角地		近商駐車付置義務 (90,200)
e	大分Ｔ２１調 -30	大分市		更地	（　）	ほぼ整形	北22m市道、東10.2m、角地		工業 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 93,790	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 80.0]	100 [ 99.9]	118,059	100 [ 130.0]	90,815	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	90,800
b	(　 ) 113,135	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	122,067	100 [ 130.8]	93,323		93,300
c	(　 ) 108,130	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	116,780	100 [ 130.8]	89,281		89,300
d	(　 ) 89,815	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	88,507	100 [ 130.8]	67,666		67,700
e	(　 ) 92,367	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 96.8]	95,611	100 [ 106.1]	90,114		90,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +31.0
b	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +31.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +31.0
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 91,000 円／㎡]

大分 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,155,085	1,992,226	8,162,859	4,554,240	3,608,619	（　0.9711） 3,504,330	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	71,516,939 円　　　　（　 47,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大分 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	450.00	Ｓ1	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	70 ％	200 ％	200 ％	1,506 ㎡	32.0 m x 49.5 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	450.00	100.0	450.00	1,773	797,850	3.0	2,393,550
							0.0	0
～

～

～

～

計		450.00	100.0	450.00		797,850		2,393,550
								0

⑨年額支払賃料	797,850 円　×　12ヶ月　＝　 9,574,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含むため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるため、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,574,200 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 881,136 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,133,064 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,393,550 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,021 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,155,085 円　　　　（　 6,743 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大分Ｌ２２公賃　　　　-16	2,003 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [110.0]	1,877	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,777 円/㎡　月額支払賃料（　 1,773 円/㎡）　基準階 1 F B
b	大分Ｌ２２公賃　　　　-17	1,537 ( 1,486)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [115.0]	1,671
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大分 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	296,500 円	59,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	330,426 円	11,014,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 757,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 489,200 円	59,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	59,300 円	59,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	59,300 円	59,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,992,226 円　（　　　　　　 1,323 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	59,300,000 円	設計監理料率　 128,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0768	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,554,240 円（　　　　　 3,024 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,155,085 円
②総費用	1,992,226 円
③純収益　①－②	8,162,859 円
④建物等に帰属する純収益	4,554,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,608,619 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,504,330 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,327 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 71,516,939 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大分 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大分 5-17

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　松田　尚美

TEL.

鑑定評価額

135,000,000 円

１㎡当たりの価格

89,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	70,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大分市古国府５丁目４０７番１外｢古国府５－１－２４｣				②地積　(㎡)	1,506 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他） (70,200)
	1:1.5	店舗兼作業場Ｓ1	郊外型店舗、小規模店舗が建ち並ぶ路線商業地域	北20m市道	水道、ガス、下水	古国府 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 180 ｍ、西 170 ｍ、南 50 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

古国府駅　南方

850m

法令

規制

２住居
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

市街地外縁郊の路線商業地域として概ね熟成しており、同路線沿いで分譲マンション建設が計画されている等、
背後地の土地需要も活発に推移していることから、地価は安定的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 92,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 45,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市街地外縁及び市南西方郊外部の路線商業地域である。需要の中心は圏内に地縁を持つ個人事業者及び
法人、大規模画地においては多店舗展開型企業も含まれる。路線間の競争はあるものの、広域的な背後地での土地取引
は活発で商圏は堅調に熟成しつつあることから、需要は安定的とみられる。取引の中心となる価格帯は、立地、規模に
より様々で見出し難いが、土地のみで３０万円／坪前後とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

路線商業地域で最有効使用は低層店舗地であるが、駐車場確保が必須の地域であることから、高度利用による土地価格
に見合う賃料の収受が難しく、収益価格は低位に求められた。自用物件が取引の中心となることから、不動産市場を反
映した実証的価格である比準価格を重視し、収益価格を比較考量、代表標準地との均衡並びに周辺の標準地、基準地の
地価動向を勘案し、さらに単価と総額との関連の適否を検討のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大分 5-29 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 70,400 円／㎡

[100.6]
100

100
[100.0]

100
[ 79.3]

[100.0]
100

89,300

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済はコロナ禍の中、個人消費は緩やか
に持ち直し、設備投資は前年に比べ増加傾向
にある。

地域要因に特段の変化はないが、南大分地区
の土地取引は活発で、背後住宅地の価格上昇
を背景に、地価は上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

大分 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大分Ｓ２２公 -10	大分市		建付地	（　）	不整形	南東16m国道、南西20m、北西1m、三方路		近商 (80,200)
b	大分Ｋ２１調 -12	大分市		建付地	（　）	不整形	南東9.5m国道、中間画地		近商駐車付置義務 (80,200)
c	大分Ｚ２２公 -18	大分市		更地	（　）	長方形	北18m県道、東4m、角地		２住居 (70,200)
d	大分Ｐ２１調 -3	大分市		更地	（　）	台形	南東8.5m国道、北2.5m、二方路		近商駐車付置義務 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 93,790	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 99.9]	117,355	100 [ 126.2]	92,991	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	93,000
b	(　 ) 108,130	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	113,821	100 [ 114.2]	99,668		99,700
c	(　 ) 92,747	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	90,046	100 [ 98.9]	91,048		91,000
d	(　 ) 78,572	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	79,366	100 [ 94.0]	84,432		84,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +19.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 92,000 円／㎡]

大分 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,676,083	1,921,755	7,754,328	4,285,440	3,468,888	（　0.9711） 3,368,637	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	68,747,694 円　　　　（　 45,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大分 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	440.64	Ｓ1	440.64
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	70 ％	200 ％	200 ％	1,506 ㎡	32.0 m x 49.5 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗（分割可）。駐車場は一括刈上げを前提として近隣標準賃料より低目設定とした。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

店舗一棟貨しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	440.64	100.0	440.64	1,800	793,152	5.0	3,965,760
							0.0	0
～

～

～

～

計		440.64	100.0	440.64		793,152		3,965,760
								0

⑨年額支払賃料	793,152 円　×　12ヶ月　＝　 9,517,824 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 440.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	月額支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,517,824 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 960,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 838,226 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,639,598 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,965,760 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 36,485 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,676,083 円　　　　（　 6,425 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大分Ｙ２２公賃　　　　-10	1,885 ( 1,880)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,984	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,808 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	大分Ｙ２２公賃　　　　-11	1,353 ( 1,350)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,395
c	大分Ｙ２２公賃　　　　-12	2,121 ( 2,110)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,121

大分 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	279,000 円	55,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	314,335 円	10,477,824　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 756,520 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 460,300 円	55,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	55,800 円	55,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,800 円	55,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,921,755 円　（　　　　　　 1,276 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,800,000 円	設計監理料率　 123,000 円／㎡　×　 440.64 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0768	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,285,440 円（　　　　　 2,846 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,676,083 円
②総費用	1,921,755 円
③純収益　①－②	7,754,328 円
④建物等に帰属する純収益	4,285,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,468,888 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,368,637 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,237 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,747,694 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,600 円／㎡）