鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大分 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大分Ｘ２１調 -2	大分市		建付地	（　）	長方形	北西11m国道、南東6m、二方路		準住居 (70,200)
b	大分Ｘ２１調 -14	大分市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東11m国道、北西6m、二方路		準住居 (70,200)
c	大分Ｐ２１調 -13	大分市		更地	（　）	正方形	東16m県道、中間画地		１住居 (70,200)
d	大分Ｍ２２公 -14	大分市		建付地	（　）	不整形	北西12m市道、北東9m、角地		商業駐車付置義務 (90,400)
e	大分Ｐ２１調 -8	大分市		建付地	（　）	長方形	北東16m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,003	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	44,606	100 [ 83.5]	53,420	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	53,400
b	(　 ) 40,388	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	40,032	100 [ 83.5]	47,943		47,900
c	(　 ) 51,990	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	52,926	100 [ 98.0]	54,006		54,000
d	(　 ) 42,382	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 93.0]	100 [ 95.8]	48,093	100 [ 90.1]	53,377		53,400
e	(　 ) 40,843	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	41,742	100 [ 79.2]	52,705		52,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -4.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 53,500 円／㎡]

大分 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,968,802	1,014,024	3,954,778	2,542,080	1,412,698	（　0.9711） 1,371,871	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	27,997,367 円　　　　（　 35,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大分 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	240.00	Ｓ1	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	70 ％	200 ％	200 ％	796 ㎡	20.5 m x 35.0 m	前面道路：国道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗の部分貸し、平均専有面積１２０㎡を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

平家建のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	240.00	100.0	240.00	1,721	413,040	3.0	1,239,120
							0.0	0
～

～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		413,040		1,239,120
								0

⑨年額支払賃料	413,040 円　×　12ヶ月　＝　 4,956,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含むため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 432,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

賃貸保証契約を想定するため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,956,480 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 432,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 431,078 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,957,402 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,239,120 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,400 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,968,802 円　　　　（　 6,242 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大分Ｌ２２公賃　　　　-14	1,291 ( 1,236)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [110.0]	1,677	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,725 円/㎡　月額支払賃料（　 1,721 円/㎡）　基準階 1 F B
b	大分Ｌ２２公賃　　　　-15	2,305 ( 2,296)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [125.0]	1,773
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大分 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	165,500 円	33,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	269,424 円	5,388,480　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 239,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 273,000 円	33,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	33,100 円	33,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,100 円	33,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,014,024 円　（　　　　　　 1,274 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,100,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0768	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,542,080 円（　　　　　 3,194 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,968,802 円
②総費用	1,014,024 円
③純収益　①－②	3,954,778 円
④建物等に帰属する純収益	2,542,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,412,698 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,371,871 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,723 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,997,367 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大分 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大分 5-14

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　土師　一弘

TEL.

鑑定評価額

41,700,000 円

１㎡当たりの価格

52,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大分市角子南２丁目１０５番外				②地積　(㎡)	796 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他） (70,200)
	1:2	事務所ＬＳ1	沿道型店舗が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域	南16m国道	水道、下水	大在 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 250 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

１６ｍ国道

交通

施設

大在駅　北西方

850m

法令

規制

準住居
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

コロナ禍においても近隣地域周辺の幹線沿いには飲食店やスーパーをはじめ、複数の店舗が近年出店するなど繁
華性は上昇しており、地価は安定的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 53,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 35,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大分市東部における幹線沿いの路線商業地域である。需要者の中心は沿道型店舗及び営業所等の所有を
目的とする県内外の法人である。当該地域では市中心部及び郊外大型商業施設との競合から顧客流出が見られるが、大
在地区は人口増加傾向にあるため、主要幹線沿いは一定の土地需要があり、借地を権原とする新規出店が散見される。
なお、当該地域は画地規模がまちまちであるため、中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自己利用目的の取引が主で、信頼性のある幹線道路沿いの取引事例を中心に収集し得た。一方、上記のように借地を中
心とする自用の店舗立地形態が主で、想定賃料の精度には限界がある。よって、代替不動産との価格差を有力な指標と
する市場の取引実態を勘案し、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡にも留意することにより
、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、既成市街地につき、原価法は適用できなかった。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大分 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 54,800 円／㎡

[100.5]
100

100
[100.0]

100
[105.1]

[100.0]
100

52,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     52,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中心市街地では飲食街を中心にコロナ禍の影
響が見られたものの、それ以外の地域の地価
は依然上昇基調で推移している。

近年では近隣地域周辺の国道沿いにスーパー
や飲食店、金融機関が出店しており、空き店
舗は少なく繁華性は上昇している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

大分 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大分Ｑ２２公 -25	大分市		更地	（　）	ほぼ整形	北16m国道、中間画地		２住居土砂災害警戒区域 (60,200)
b	大分Ｘ２１調 -14	大分市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東11m国道、北西6m、二方路		準住居 (70,200)
c	大分Ｐ２１調 -8	大分市		建付地	（　）	長方形	北東16m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (80,400)
d	大分Ｘ２１調 -2	大分市		建付地	（　）	長方形	北西11m国道、南東6m、二方路		準住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,091	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	33,488	100 [ 64.4]	52,000	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	52,000
b	(　 ) 40,388	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	39,794	100 [ 91.2]	43,634		43,600
c	(　 ) 40,843	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	41,864	100 [ 77.5]	54,018		54,000
d	(　 ) 45,003	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	44,297	100 [ 96.0]	46,143		46,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 53,700 円／㎡]

大分 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用不可
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,912,690	909,040	4,003,650	2,565,120	1,438,530	（　0.9711） 1,396,956	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	28,509,306 円　　　　（　 35,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大分 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	240.00	Ｓ1	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	70 ％	200 ％	200 ％	796 ㎡	20.5 m x 35.0 m	前面道路：国道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用から１棟貸しの低層店舗を想定。容積率の充足率が低いが地域内では標準的である。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

平家建の１棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	240.00	100.0	240.00	1,650	396,000	3.0	1,188,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		396,000		1,188,000
								0

⑨年額支払賃料	396,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,752,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 16 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 576,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,752,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 576,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 426,240 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,901,760 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,188,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,930 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,912,690 円　　　　（　 6,172 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大分Ｍ２２公賃　　　　-7	2,259 ( 2,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [115.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,637	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,654 円/㎡　月額支払賃料（　 1,650 円/㎡）　基準階 1 F B
b	大分Ｍ２２公賃　　　　-8	2,295 ( 2,286)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [150.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,800
c	大分Ｍ２２公賃　　　　-9	1,959 ( 1,952)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [150.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,612

大分 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	167,000 円	33,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	159,840 円	5,328,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 239,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 275,500 円	33,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	33,400 円	33,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,400 円	33,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 909,040 円　（　　　　　　 1,142 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,400,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0768	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,565,120 円（　　　　　 3,223 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,912,690 円
②総費用	909,040 円
③純収益　①－②	4,003,650 円
④建物等に帰属する純収益	2,565,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,438,530 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,396,956 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,755 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,509,306 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,800 円／㎡）