鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大分 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大分Ｎ２１調 -36	大分市		建付地	（　）	長方形	南20m国道、西6m、角地		商業駐車付置義務 (100,400)
b	大分Ｎ２１調 -32	大分市		更地	（　）	長方形	南16m国道、西5.4m、角地		商業駐車付置義務 (100,400)
c	大分Ｃ２２公 -20	大分市		更地	（　）	不整形	東35m県道、北10m、角地		商業駐車付置義務 (90,400)
d	大分Ｕ２２公 -2	大分市		建付地	（　）	長方形	北11m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,400)
e	大分Ｘ２１調 -14	大分市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東11m国道、北西6m、二方路		準住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,880	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 80.0]	100 [ 103.0]	41,322	100 [ 76.8]	53,805	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	53,800
b	(　 ) 57,800	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	56,509	100 [ 89.1]	63,422		63,400
c	(　 ) 90,851	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	87,287	100 [ 131.2]	66,530		66,500
d	(　 ) 44,433	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	52,535	100 [ 90.3]	58,178		58,200
e	(　 ) 40,388	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	39,992	100 [ 72.3]	55,314		55,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 55,800 円／㎡]

大分 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,613,539	1,082,346	2,531,193	2,219,520	311,673	（　0.9711） 302,666	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	6,176,857 円　　　　（　 33,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大分 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	110.00	Ｓ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	185 ㎡	8.0 m x 24.0 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸・駐車場有）、２階は共同住宅（１Ｋ；約３３㎡）とし駐車場無

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

規模・用途・階層からみて標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	110.00	90.0	99.00	1,800	178,200	5.0	891,000
							0.0	0
2～	共同住宅	110.00	90.0	99.00	1,230	121,770	0.0	0
							1.0	121,770
～

～

～

計		220.00	90.0	198.00		299,970		891,000
								121,770

⑨年額支払賃料	299,970 円　×　12ヶ月　＝　 3,599,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 198.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金及び賃貸保証制度にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,599,640 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 311,011 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,576,629 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	891,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,197 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 121,770 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 28,713 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,613,539 円　　　　（　 19,533 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大分Ｕ２２公賃　　　　-13	1,587 ( 1,587)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [130.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,248	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,256 円/㎡　月額支払賃料（　 1,230 円/㎡）　基準階 2 F B
b	大分Ｕ２２公賃　　　　-14	1,435 ( 1,408)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,196
c	大分Ｕ２２公賃　　　　-15	1,821 ( 1,821)	100 [120.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,265

大分 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	144,500 円	28,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	583,146 円	3,887,640　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 58,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 238,400 円	28,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	28,900 円	28,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,900 円	28,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,082,346 円　（　　　　　　 5,851 円／㎡）　　（経費率　　 30.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,900,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.03 ％)
②元利逓増償還率	0.0768	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,219,520 円（　　　　　 11,997 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,613,539 円
②総費用	1,082,346 円
③純収益　①－②	2,531,193 円
④建物等に帰属する純収益	2,219,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	311,673 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	302,666 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,636 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,176,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大分 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大分 5-12

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　脇坂　敬規

TEL.

鑑定評価額

10,200,000 円

１㎡当たりの価格

55,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	44,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大分市中鶴崎１丁目４９番｢中鶴崎１－８－１８｣				②地積　(㎡)	185 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車付置義務 (90,400)
	1:3	店舗兼住宅Ｗ2	中小規模の小売店舗が建ち並ぶ商業地域	南20m国道	水道、下水	鶴崎 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 190 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ国道

交通

施設

鶴崎駅南東方

350m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

現状は古くからの建物が多い商店街であるが、近時は沿線の国道拡幅事業の新乙津橋建設工事、用地買収が進捗
しており、事業完了後の地域活性化等への期待感から地価も底堅く推移し微増傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 55,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 29,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大分市東部の住民向けに食品、日用品、サービス等を提供する店舗や事務所等が建ち並ぶ商業地域。需要
者の中心は個人事業主に加え幹線道路立地を選好する法人等が見込まれる。店舗集積は南方森町バイパス沿いに移った
が、行政機関や公共施設が立地し、歴史的にも地域文化の中心地であり、今後の社会資本整備とともに地区拠点として
の需要は底堅い。需要の中心価格帯は土地で１，０００万円前後、建物付土地は古いものが多く見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は近距離の中心部商業地及び同一路線の取引事例より試算されており市場性を反映している。標準地は奥行の
長い画地形状から建物設計に制約があり収益価格は低位となった。又、建物が古い地域の現状からは店舗の賃料水準と
して適正なものが見いだしにくく、収益価格は相対的に精度が劣る。よって市場の実態を反映した比準価格を中心とし
、収益価格を比較考量し、他の標準地を含めた広域的な検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     54,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国道１９７号鶴崎拡幅事業は、乙津交差点～
鶴崎駅入口交差点について新乙津橋の工事、
用地買収が進捗中。令和３年度より再生整備
計画事業実施中。

地域要因に顕著な変動はないが、国道背後の
商業地等についてやや強含みの不動産取引が
見られるようになった。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

大分 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大分Ｃ２２公 -20	大分市		更地	（　）	不整形	東35m県道、北10m、角地		商業駐車付置義務 (90,400)
b	大分Ｕ２２公 -2	大分市		建付地	（　）	長方形	北11m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,400)
c	大分Ｎ２１調 -8	大分市		更地	（　）	長方形	南7.9m市道、東6m、角地		商業駐車付置義務 (100,400)
d	大分Ｒ２２公 -21	大分市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東11m国道、北西6m、二方路		準住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,851	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	87,200	100 [ 107.1]	81,419	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	81,400
b	(　 ) 44,433	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	52,431	100 [ 94.1]	55,718		55,700
c	(　 ) 69,483	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 111.1]	62,854	100 [ 90.2]	69,683		69,700
d	(　 ) 40,388	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 102.0]	44,436	100 [ 80.0]	55,545		55,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +11.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 55,600 円／㎡]

大分 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,309,762	747,930	2,561,832	2,290,080	271,752	（　0.9711） 263,898	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	5,385,673 円　　　　（　 29,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大分 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	115.50	ＬＳ2	231.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	185 ㎡	8.0 m x 24.0 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、フロア貸し、２階は約５０㎡のシングル向け住宅が２室。

⑦有効率　 93.1 ％
の理由

エントランスホール、共用の内廊下等のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	115.50	94.8	109.49	1,470	160,950	3.0	482,850
							0.0	0
～ 2	住宅	115.50	91.5	105.68	1,190	125,759	0.0	0
							1.0	125,759
～

～

～

計		231.00	93.1	215.17		286,709		482,850
								125,759

⑨年額支払賃料	286,709 円　×　12ヶ月　＝　 3,440,508 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 215.17 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

住宅部分は賃借人負担で家賃保証に加入し充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,440,508 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 284,841 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,275,667 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	482,850 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,442 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 125,759 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 29,653 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,309,762 円　　　　（　 17,891 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大分Ｒ２２公賃　　　　-6	1,323 ( 1,298)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	1,139	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,215 円/㎡　月額支払賃料（　 1,190 円/㎡）　基準階 2 F B
b	大分Ｒ２２公賃　　　　-7	1,409 ( 1,409)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,225
c	大分Ｒ２２公賃　　　　-8	1,832 ( 1,799)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	1,448

大分 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	156,000 円	31,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	213,630 円	3,560,508　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 58,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 257,400 円	31,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	31,200 円	31,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,200 円	31,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 747,930 円　（　　　　　　 4,043 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,200,000 円	設計監理料率　 131,000 円／㎡　×　 231.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0797 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,290,080 円（　　　　　 12,379 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,309,762 円
②総費用	747,930 円
③純収益　①－②	2,561,832 円
④建物等に帰属する純収益	2,290,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	271,752 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	263,898 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,426 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,385,673 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,100 円／㎡）