鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大分 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大分Ｚ２２公 -18	大分市		更地	（　）	長方形	北18m県道、東4m、角地		２住居 (70,200)
b	大分Ｋ２２公 -18	大分市		更地	（　）	台形	東20m県道、中間画地		近商駐車付置義務 (90,200)
c	大分Ｃ２２公 -12	大分市		更地	（　）	長方形	北10m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	大分Ｒ２１調 -3	大分市		更地	（　）	長方形	南40m県道、中間画地		準住居 (70,200)
e	大分Ｄ２１調 -13	大分市		建付地	（　）	長方形	南西20m市道、中間画地		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 92,747	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	90,226	100 [ 91.3]	98,824	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	98,800
b	(　 ) 96,182	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	96,759	100 [ 83.0]	116,577		117,000
c	(　 ) 66,597	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	66,730	100 [ 59.6]	111,963		112,000
d	(　 ) 64,660	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	64,531	100 [ 65.0]	99,278		99,300
e	(　 ) 88,532	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	91,270	100 [ 85.7]	106,499		106,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 102,000 円／㎡]

大分 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,425,584	3,625,035	11,800,549	10,534,700	1,265,849	（　0.9475） 1,199,392	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	24,477,388 円　　　　（　 58,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大分 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	240.00	ＲＣ4	960.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商駐車付置義務	90 ％	300 ％	300 ％	416 ㎡	17.0 m x 24.5 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階以上：居宅（各階６戸、約５１㎡３ＤＫ）　使用容積率は近隣地域の特性から判断

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	240.00	85.0	204.00	2,430	495,720	6.0	2,974,320
							0.0	0
2～ 4	居宅	240.00	85.0	204.00	1,370	279,480	1.0	279,480
							1.0	279,480
～

～

～

計		960.00	85.0	816.00		1,334,160		3,812,760
								838,440

⑨年額支払賃料	1,334,160 円　×　12ヶ月　＝　 16,009,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 816.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 504,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,009,920 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 504,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 1,321,114 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,192,806 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,812,760 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,077 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 838,440 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 197,701 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,425,584 円　　　　（　 37,081 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大分Ｐ２２公賃　　　　-1	1,182 ( 1,134)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,464	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,400 円/㎡　月額支払賃料（　 1,370 円/㎡）　基準階 3 F B
b	大分Ｐ２２公賃　　　　-2	1,286 ( 1,259)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	1,504
c	大分Ｐ２２公賃　　　　-3	1,256 ( 1,230)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,202

大分 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	785,000 円	157,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	990,835 円	16,513,920　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 240,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,295,200 円	157,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	157,000 円	157,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	157,000 円	157,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,625,035 円　（　　　　　　 8,714 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	157,000,000 円	設計監理料率　 159,000 円／㎡　×　 960.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0671	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,534,700 円（　　　　　 25,324 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,425,584 円
②総費用	3,625,035 円
③純収益　①－②	11,800,549 円
④建物等に帰属する純収益	10,534,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,265,849 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,199,392 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,883 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,477,388 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
大分 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大分 5-10

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　佐藤　裕子

TEL.

鑑定評価額

41,600,000 円

１㎡当たりの価格

100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	80,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大分市今津留２丁目３番外｢今津留２－１－３０｣				②地積　(㎡)	416 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) （その他）駐車付置義務 (90,300)
	1:1.5	店舗Ｓ1	中小規模の事務所、店舗ビルの多い商業地域	南東22m国道	水道、ガス、下水	牧 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 250 ｍ、西 40 ｍ、南 50 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

中低層の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ国道

交通

施設

牧駅　北西方

1.5km

法令

規制

近商
(90,300)
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

市内中心部に近い国道沿線に位置し車輌通行量は多いが、核店舗がなく小規模地が多いうえ、老朽化の進んだ雑
居ビルも目立つため、将来的には画地の集約化が徐々に進むものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 102,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 60,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市内中心部に近郊の幹線道路沿線の商業地域である。主たる需要者は、県内外の中小法人を中心に個人
事業者も見られる。新型コロナ発生以後、小規模な小売店舗の空室率が上昇し投資物件の不動産需要は少ない状況が続
いている。市場の中心価格帯は規模によりバラツキがあるが、更地で１㎡当たり８５，０００～１１０，０００円程度
である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、比較的近傍の路線商業地の取引事例より比較検討したことから規範性は高い。一方、地域内は低層店舗や
中低層の店舗併用住宅が多く空室率も高いため収益性は低く、市場価格は収益性よりも代替不動産の取引価格との比較
により決定されるケースが多い。従って、市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付けるとともに、代
表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大分 5-25 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 81,400 円／㎡

[102.0]
100

100
[100.0]

100
[ 83.0]

[100.0]
100

100,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の長期化による商業収益の悪化によ
り目立った投資案件は少ないものの、ウイズ
コロナを見据えた堅調な投資の動きは続くも
のと予測する。

中心市街地に近く車輌通行量は多いが、老朽
化の進んだ雑居ビルの空室率は依然として高
い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大分 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大分Ｋ２２公 -18	大分市		更地	（　）	台形	東20m県道、中間画地		近商駐車付置義務 (90,200)
b	大分Ｚ２２公 -18	大分市		更地	（　）	長方形	北18m県道、東4m、角地		２住居 (70,200)
c	大分Ｄ２１調 -13	大分市		建付地	（　）	長方形	南西20m市道、中間画地		２住居 (60,200)
d	大分Ｑ２１調 -1	大分市		更地	（　）	長方形	東20m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,452)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 96,182	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	96,759	100 [ 95.0]	101,852	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	102,000
b	(　 ) 92,747	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	90,046	100 [ 90.3]	99,719		99,700
c	(　 ) 88,532	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	91,270	100 [ 87.3]	104,548		105,000
d	(　 ) 143,086	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	146,520	100 [ 123.2]	118,929		119,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 102,000 円／㎡]

大分 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,154,183	3,650,148	12,504,035	11,205,700	1,298,335	（　0.9475） 1,230,172	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	25,105,551 円　　　　（　 60,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大分 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	210.00	ＲＣ5	1,050.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商駐車付置義務	90 ％	300 ％	300 ％	416 ㎡	17.0 m x 24.5 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は部分貸し店舗、２階以上はファミリータイプ（３ＬＤＫ）で平均専有面積は６３㎡。駐車場は屋外に平面式で８台。

⑦有効率　 88.0 ％
の理由

標準的共用部分を考慮して査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	210.00	80.0	168.00	2,200	369,600	6.0	2,217,600
							0.0	0
2～ 5	住宅	210.00	90.0	189.00	1,330	251,370	1.0	251,370
							1.0	251,370
～

～

～

計		1,050.00	88.0	924.00		1,375,080		3,223,080
								1,005,480

⑨年額支払賃料	1,375,080 円　×　12ヶ月　＝　 16,500,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 924.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含めているため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 768,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,500,960 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 768,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 1,381,517 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,887,443 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,223,080 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,652 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,005,480 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 237,088 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,154,183 円　　　　（　 38,832 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大分Ｉ２２公賃　　　　-4	1,734 ( 1,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,371	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,360 円/㎡　月額支払賃料（　 1,330 円/㎡）　基準階 3 F B
b	大分Ｉ２２公賃　　　　-5	1,000 ( 959)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,389
c	大分Ｉ２２公賃　　　　-8	956 ( 916)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,328

大分 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	835,000 円	167,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	863,448 円	17,268,960　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 240,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,377,700 円	167,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	167,000 円	167,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	167,000 円	167,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,650,148 円　（　　　　　　 8,774 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	167,000,000 円	設計監理料率　 154,000 円／㎡　×　 1,050.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0671	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,205,700 円（　　　　　 26,937 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,154,183 円
②総費用	3,650,148 円
③純収益　①－②	12,504,035 円
④建物等に帰属する純収益	11,205,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,298,335 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,230,172 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,957 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,105,551 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,300 円／㎡）