鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大分 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大分Ｈ２１調 -5	大分市		更地	（　）	ほぼ長方形	東15.2m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,400)
b	大分Ｓ２２公 -12	大分市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、東5m、角地		商業駐車付置義務 (100,360)
c	大分Ｄ２１調 -11	大分市		更地	（　）	ほぼ長方形	東7.5m市道、西1.5m、二方路		商業駐車付置義務 (90,400)
d	大分Ｗ２２公 -9	大分市		建付地	（　）	長方形	北8.3m市道、東6.5m、角地		商業駐車付置義務 (100,400)
e	大分Ｎ２２公 -23	大分市		更地	（　）	不整形	西18m市道、中間画地		１住居都市計画公園 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 97,070	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 72.3]	134,260	100 [ 102.7]	130,730	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	131,000
b	(　 ) 113,413	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	111,982	100 [ 77.5]	144,493		144,000
c	(　 ) 146,968	100 [ 110.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	149,628	100 [ 86.7]	172,581		173,000
d	(　 ) 94,949	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 103.0]	115,229	100 [ 91.6]	125,796		126,000
e	(　 ) 154,977	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	158,140	100 [ 97.7]	161,863		162,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -27.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -24.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	限定価格	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	限定価格	％／月 +0.10	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 134,000 円／㎡]

大分 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用不可
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,125,648	903,720	3,221,928	2,081,280	1,140,648	（　0.9711） 1,107,683	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	22,605,776 円　　　　（　 68,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大分 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	170.00	Ｓ1	170.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防駐車付置義務	90 ％	300 ％	300 ％	330 ㎡	15.0 m x 24.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しで、標準的な容積率を採用

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸し

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	170.00	100.0	170.00	2,000	340,000	6.0	2,040,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		170.00	100.0	170.00		340,000		2,040,000
								0

⑨年額支払賃料	340,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,080,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 384,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,080,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 384,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 357,120 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,106,880 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,040,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,768 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,125,648 円　　　　（　 12,502 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大分Ｓ２２公賃　　　　-4	3,494 ( 3,418)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,240	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,010 円/㎡　月額支払賃料（　 2,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	大分Ｓ２２公賃　　　　-5	3,459 ( 3,443)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	2,129
c	大分Ｓ２２公賃　　　　-6	3,065 ( 3,057)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [135.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	1,682

大分 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	135,500 円	27,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	133,920 円	4,464,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 356,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 223,500 円	27,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	27,100 円	27,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,100 円	27,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 903,720 円　（　　　　　　 2,739 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,100,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0768	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,081,280 円（　　　　　 6,307 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,125,648 円
②総費用	903,720 円
③純収益　①－②	3,221,928 円
④建物等に帰属する純収益	2,081,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,140,648 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,107,683 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,357 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,605,776 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大分 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大分 5-8

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　坂本　圭

TEL.

鑑定評価額

43,600,000 円

１㎡当たりの価格

132,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大分市大道町３丁目２３１３番外｢大道町３－３－４｣				②地積　(㎡)	330 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）駐車付置義務 (90,300)
	1:1.5	店舗兼住宅Ｗ2	店舗、住宅、アパート等が混在する既成商業地域	南東7m市道、北東側道	水道、ガス、下水	大分 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 120 ｍ、南 170 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗の敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

７ｍ市道

交通

施設

大分駅　南西方

800m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

低層店舗等による利用が増えつつあり土地利用度は低下する可能性があるが、背後人口の増加等により商業収益
性は高まると予測される。地価は、先行き不透明感から上昇幅が縮小し、微増傾向で推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

標準的使用に同じ（低層店舗の敷地）

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 134,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 74,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大分駅を最寄り駅とする圏域のうち、駅から１０００ｍ内外に位置する商業地域を中心にその周辺に及
ぶ。特に、繁華性が中程度までの商業地との代替性が高い。大型店やオフィスビルには不向きなため、県外の大手資本
の参入は少なく、主な需要者は、収益物件の取得や出店を目的とした地元資本が中心となる。取引の中心的な価格帯は
、総額は規模によりばらつきがあるが、土地の単価では１㎡当たり１３～１６万円前後の取引が多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

既成市街地のため原価法の適用を断念した。収益還元法は、低層店舗を想定し適用した。収益価格は、商業地の評価で
は注視すべきであるが、不動産の価格はインカムゲインに加え、キャピタルゲインに対する期待をも加味して形成され
ることから、低位に求められたと判断した。以上より、代表標準地との均衡性の検討及び前年価格からの変動要因の検
討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大分 5-13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 136,000 円／㎡

[102.9]
100

100
[100.0]

100
[105.9]

[100.0]
100

132,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    131,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融緩和は継続しているが、コロナ禍による
先行き不透明感から、商業・業務関連の収益
不動産に対しては、やや慎重な投資スタンス
となっている。

かつての中層利用から低層店舗へと移行しつ
つある。周辺の人口増等により収益性が改善
している。上昇幅は縮小しているが地価上昇
が継続している。

個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +15.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

大分 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大分Ｋ２１調 -8	大分市		貸家建付地	（　）	不整形	北6m市道、南2.7m、二方路		商業駐車付置義務 (100,360)
b	大分Ｎ２２公 -23	大分市		更地	（　）	不整形	西18m市道、中間画地		１住居都市計画公園 (60,200)
c	大分Ｔ２１調 -14	大分市		建付地	（　）	長方形	東7m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,400)
d	大分Ｑ２１調 -1	大分市		更地	（　）	長方形	東20m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,452)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 143,506	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	179,117	100 [ 127.2]	140,815	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	141,000
b	(　 ) 154,977	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	158,614	100 [ 96.3]	164,708		165,000
c	(　 ) 129,848	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	137,912	100 [ 104.8]	131,595		132,000
d	(　 ) 143,086	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	144,946	100 [ 108.6]	133,468		133,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 134,000 円／㎡]

大分 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,419,930	1,023,118	3,396,812	2,150,400	1,246,412	（　0.9711） 1,210,391	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	24,701,857 円　　　　（　 74,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大分 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	170.00	Ｓ1	170.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防駐車付置義務	90 ％	300 ％	300 ％	330 ㎡	15.0 m x 24.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗（月坪：約７，０００円）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

路面店型で、共用廊下等がないため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	170.00	100.0	170.00	2,109	358,530	6.0	2,151,180
							0.0	0
～

～

～

～

計		170.00	100.0	170.00		358,530		2,151,180
								0

⑨年額支払賃料	358,530 円　×　12ヶ月　＝　 4,302,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,302,360 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 382,589 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,399,771 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,151,180 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,791 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	40,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 368 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,419,930 円　　　　（　 13,394 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大分Ｄ２２公賃　　　　-16	2,552 ( 2,508)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.8]	100 [143.0]	100 [100.0]	1,806	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,120 円/㎡　月額支払賃料（　 2,109 円/㎡）　基準階 1 F B
b	大分Ｄ２２公賃　　　　-17	3,494 ( 3,418)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [104.5]	100 [139.0]	100 [100.0]	2,405
c	大分Ｄ２２公賃　　　　-18	2,354 ( 2,354)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 87.6]	100 [119.0]	100 [100.0]	2,823

大分 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	140,000 円	28,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	239,118 円	4,782,360　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 357,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 231,000 円	28,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	28,000 円	28,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,000 円	28,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,023,118 円　（　　　　　　 3,100 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0768	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,150,400 円（　　　　　 6,516 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,419,930 円
②総費用	1,023,118 円
③純収益　①－②	3,396,812 円
④建物等に帰属する純収益	2,150,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,246,412 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,210,391 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,668 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,701,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,900 円／㎡）