鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大分 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大分Ｕ２２公 -3	大分市		更地	（　）	ほぼ長方形	北30m国道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,400)
b	大分Ｚ２２公 -20	大分市		建付地	（　）	長方形	西21.9m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,400)
c	大分Ｈ２１調 -5	大分市		更地	（　）	ほぼ長方形	東15.2m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,400)
d	大分Ｔ２１調 -14	大分市		建付地	（　）	長方形	東7m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,400)
e	大分Ｓ２２公 -10	大分市		建付地	（　）	不整形	南東16m国道、南西20m、北西1m、三方路		近商 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 145,914	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	184,764	100 [ 100.0]	184,764	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	185,000
b	(　 ) 151,120	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	152,782	100 [ 90.0]	169,758		170,000
c	(　 ) 97,070	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 72.3]	137,079	100 [ 78.4]	174,846		175,000
d	(　 ) 129,848	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	139,552	100 [ 75.2]	185,574		186,000
e	(　 ) 93,790	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 80.0]	100 [ 99.9]	118,059	100 [ 66.3]	178,068		178,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 -27.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -28.0
e	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 181,000 円／㎡]

大分 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,199,131	8,807,625	23,391,506	20,472,600	2,918,906	（　0.9490） 2,770,042	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	58,937,064 円　　　　（　 105,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大分 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	282.00	ＲＣ6	1,680.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	100 ％	400 ％	400 ％	563 ㎡	20.4 m x 24.5 m	前面道路：国道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸しを想定。２階事務所は専有面積５５㎡の事務所。共同住宅はワンルームタイプ：平均専有面積３６㎡

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

地域の標準的な数値を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	280.00	80.0	224.00	2,700	604,800	6.0	3,628,800
							0.0	0
2～ 2	事務所	280.00	80.0	224.00	2,250	504,000	3.0	1,512,000
							0.0	0
3～ 6	共同住宅	280.00	90.0	252.00	1,663	419,076	1.0	419,076
							1.0	419,076
～

～

計		1,680.00	86.7	1,456.00		2,785,104		6,817,104
								1,676,304

⑨年額支払賃料	2,785,104 円　×　12ヶ月　＝　 33,421,248 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,456.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,421,248 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 2,760,100 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	31,741,148 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,817,104 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 62,717 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,676,304 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 395,266 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,199,131 円　　　　（　 57,192 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大分Ｘ２２公賃　　　　-19	1,835 ( 1,834)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,835	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,700 円/㎡　月額支払賃料（　 1,663 円/㎡）　基準階 3 F B
b	大分Ｘ２２公賃　　　　-20	1,690 ( 1,629)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,690
c	大分Ｘ２２公賃　　　　-21	1,835 ( 1,834)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,835

大分 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,490,000 円	298,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,450,125 円	34,501,248　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 813,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,458,500 円	298,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	298,000 円	298,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	298,000 円	298,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,807,625 円　（　　　　　　 15,644 円／㎡）　　（経費率　　 27.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	298,000,000 円	設計監理料率　 172,000 円／㎡　×　 1,680.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,472,600 円（　　　　　 36,363 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,199,131 円
②総費用	8,807,625 円
③純収益　①－②	23,391,506 円
④建物等に帰属する純収益	20,472,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,918,906 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,770,042 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,920 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,937,064 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 105,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
大分 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大分 5-6

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　龍原　有

TEL.

鑑定評価額

100,000,000 円

１㎡当たりの価格

178,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	140,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大分市金池町３丁目３０９３番１｢金池町３－１－６８｣				②地積　(㎡)	563 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車付置義務 (100,400)
	台形 1:1.2	事務所ＲＣ4	中低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	南30m国道	水道、ガス、下水	大分 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 280 ｍ、西 60 ｍ、南 70 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層の店舗、事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３０ｍ国道

交通

施設

大分駅　東方

750m

法令

規制

商業
(100,400)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

大分駅に近いことから駅周辺の開発の影響を受け、暫時、発展的に推移すると予測する。駅周辺の開発が継続し
ている間は、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗、事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 181,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 104,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大分市中心部から近郊の商業地域の範囲。需要者は、県内外の法人が中心であり、近年ではマンション
開発を行うデベロッパーが多く見られる。市中心部では大分駅ビルの開業等により発展傾向にあり、コロナ禍において
も、収益不動産やマンション用地への需要が見込まれる。需要の中心となる価格帯は、単価面では画地条件や繁華性の
優劣により大きく異なるが、土地の総額では５，０００万円～１億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸物件が混在する地域ではあるが、収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、低位に求めら
れた。商業地域ではあるが、収益価格が優先されるような市場は成熟しておらず、類似不動産の取引価格を指標として
、地域の地価相場が形成されている。以上より、実需に基づく比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との
検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大分 5-27 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 280,000 円／㎡

[101.4]
100

100
[100.0]

100
[161.2]

[100.0]
100

176,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    175,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナにより社会経済活動に制約を受け
ているが、市中心部等繁華性の高い商業地域
では、コロナ禍においても、不動産投資は底
堅い。

大分駅前では市街地再開発事業が計画されて
いる等発展傾向にあり、需要が底堅く、地価
は上昇している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +58.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

大分 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大分Ａ２２公 -11	大分市		建付地	（　）	長方形	東36m県道、西1.5m、二方路		商業駐車付置義務地区計画等 (100,500)
b	大分Ｕ２２公 -3	大分市		更地	（　）	ほぼ長方形	北30m国道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,400)
c	大分Ｚ２２公 -20	大分市		建付地	（　）	長方形	西21.9m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,400)
d	大分Ｔ２１調 -14	大分市		建付地	（　）	長方形	東7m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 245,526	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	273,625	100 [ 150.0]	182,417	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	182,000
b	(　 ) 145,914	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	184,216	100 [ 100.0]	184,216		184,000
c	(　 ) 151,120	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	151,422	100 [ 84.5]	179,198		179,000
d	(　 ) 129,848	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	137,912	100 [ 77.4]	178,181		178,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +50.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 181,000 円／㎡]

大分 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,403,745	9,135,743	24,268,002	21,365,700	2,902,302	（　0.9490） 2,754,285	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	58,601,809 円　　　　（　 104,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大分 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	280.00	ＲＣ6	1,680.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	100 ％	400 ％	400 ％	563 ㎡	20.4 m x 24.5 m	前面道路：国道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸しの店舗、２階事務所仕様、３～６階は平均専有面積約３６㎡のワンルームタイプの共同住宅を想定。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

建物の構造・規模・種類としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	280.00	80.0	224.00	2,784	623,616	5.0	3,118,080
							0.0	0
2～	事務所	280.00	80.0	224.00	2,262	506,688	3.0	1,520,064
							0.0	0
3～	住宅	280.00	90.0	252.00	1,740	438,480	0.0	0
							1.0	438,480
4～ 6	住宅	280.00	90.0	252.00	1,792	451,584	0.0	0
							1.0	451,584
～

計		1,680.00	86.7	1,456.00		2,923,536		4,638,144
								1,793,232

⑨年額支払賃料	2,923,536 円　×　12ヶ月　＝　 35,082,432 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,456.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金及び賃借人負担の家賃保証により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	35,082,432 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 2,864,195 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	32,938,237 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,638,144 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,671 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,793,232 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 422,837 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,403,745 円　　　　（　 59,332 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大分Ｋ２１公賃　　　　-3	1,428 ( 1,428)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,708	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,777 円/㎡　月額支払賃料（　 1,740 円/㎡）　基準階 3 F B
b	大分Ｋ２２公賃　　　　-6	1,742 ( 1,714)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,873
c	大分Ｋ２２公賃　　　　-7	1,771 ( 1,716)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,753

大分 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,555,000 円	311,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,580,243 円	35,802,432　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 812,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,565,700 円	311,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	311,000 円	311,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	311,000 円	311,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,135,743 円　（　　　　　　 16,227 円／㎡）　　（経費率　　 27.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	311,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 1,680.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,365,700 円（　　　　　 37,950 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,403,745 円
②総費用	9,135,743 円
③純収益　①－②	24,268,002 円
④建物等に帰属する純収益	21,365,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,902,302 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,754,285 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,892 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,601,809 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 104,000 円／㎡）