別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 大分 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 5-5 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　龍原　有   TEL.

鑑定評価額 51,900,000 円  １㎡当たりの価格 133,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市碩田町３丁目５６７８番１ ｢碩田町３－１－４１｣ ②地積 　(㎡) 390   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 駐車付置義務 (100,300) 1:1.2 事務所 ＲＣ5 各種店舗、事務所、 営業所等の建ち並ぶ 商業地域 南27m県道 水道、ガス、下水 大分 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層の店舗、事務所兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２７ｍ県道 交通 施設 大分駅　北東方 2.0km 法令 規制 近商 (100,300) 準防  駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 中心部に比較的近い路線商業地域であり、通行量が多く、今後も繁華性が維持されると予測する。新型コロナの 影響による先行きの不透明感はあるが、地価は横ばい乃至緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 中層の店舗、事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    135,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     71,400 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大分市中心部周辺から近郊の幹線道路沿い及び準幹線道路沿いの商業地域の範囲。需要者は、店舗等の 所有を目的とする県内外の事業者が中心である。コロナ禍ではあるが、不動産市場への影響は比較的小さく、繁華性や 立地条件にもよるが、地価は概ね安定している。需要の中心となる価格帯は、土地で２，０００万円～７，０００万円 程度であり、画地規模等により差が大きい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸物件が混在する地域ではあるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められ た。商業地域ではあるが、収益価格が優先されるような市場は成熟しておらず、類似不動産の取引価格を指標として、 地域の地価相場が形成されている。以上より、実需に基づく比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 5-13                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    136,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [100.0] 100 [105.0] [100.0] 100 133,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    133,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナにより社会経済活動に制約を受け ているが、市中心部等繁華性の高い商業地域 では、コロナ禍においても、不動産投資は底 堅い。 大分駅からは徒歩圏外であり、空き店舗等も 見られるが、新規出店も見受けられ、繁華性 は概ね維持されている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％