鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大分 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大分Ａ２１調 -10	大分市		貸家建付地	（　）	長方形	東36m市道、南24m、角地		商業地区計画等駐車付置義務 (100,600)
b	大分Ａ２２公 -11	大分市		建付地	（　）	長方形	東36m県道、西1.5m、二方路		商業駐車付置義務地区計画等 (100,500)
c	大分Ａ２２公 -1	大分市		更地	（　）	ほぼ整形	南西30m国道、北8.1m、東4.6m、三方路		商業駐車付置義務 (100,600)
d	大分Ｐ２２公 -8	大分市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西9m市道、南西5m、角地		商業駐車付置義務 (100,400)
e	大分Ｄ２１公 -7	大分市		更地	（　）	長方形	北8m市道、東1.5m、南1.5m、三方路		商業駐車付置義務 (90,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 610,649	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	556,246	100 [ 91.0]	611,259	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	611,000
b	(　 ) 245,526	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	273,352	100 [ 45.6]	599,456		599,000
c	(　 ) 586,166	100 [ 150.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	377,007	100 [ 65.0]	580,011		580,000
d	(　 ) 267,177	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	256,235	100 [ 42.8]	598,680		599,000
e	(　 ) 372,393	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	369,837	100 [ 63.0]	587,043		587,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -52.0
b	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	限定価格	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
c	限定価格	％／月 +0.19	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -53.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 599,000 円／㎡]

大分 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	40,516,335	11,202,887	29,313,448	22,712,000	6,601,448	（　0.9497） 6,269,395	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	136,291,196 円　　　　（　 384,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大分 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	275.00	ＲＣ6	1,495.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車付置義務	100 ％	600 ％	600 ％	355 ㎡	13.0 m x 28.0 m	前面道路：市道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗のフロア貸し、２階は店舗、３階以上は事務所の部分貸しを想定。

⑦有効率　 81.2 ％
の理由

地域の標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	61.0	73.20	4,795	350,994	10.0	3,509,940
							0.0	0
2～ 2	店舗	275.00	83.0	228.25	3,463	790,430	8.0	6,323,440
							0.0	0
3～ 6	事務所	275.00	83.0	228.25	2,664	608,058	4.0	2,432,232
							0.0	0
～

～

計		1,495.00	81.2	1,214.45		3,573,656		19,562,308
								0

⑨年額支払賃料	3,573,656 円　×　12ヶ月　＝　 42,883,872 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,214.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含むため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

賃貸保証契約を想定するため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	42,883,872 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 960,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 3,507,510 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	40,336,362 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	19,562,308 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 179,973 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	40,516,335 円　　　　（　 114,131 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大分Ｌ２２公賃　　　　-12	2,337 ( 2,329)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,792	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,673 円/㎡　月額支払賃料（　 2,664 円/㎡）　基準階 3 F B
b	大分Ｌ２２公賃　　　　-13	2,337 ( 2,329)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	2,550
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大分 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,670,000 円	334,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,384,387 円	43,843,872　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,725,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,755,500 円	334,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	334,000 円	334,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	334,000 円	334,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,202,887 円　（　　　　　　 31,557 円／㎡）　　（経費率　　 27.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	334,000,000 円	設計監理料率　 217,000 円／㎡　×　 1,495.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,712,000 円（　　　　　 63,977 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	40,516,335 円
②総費用	11,202,887 円
③純収益　①－②	29,313,448 円
④建物等に帰属する純収益	22,712,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,601,448 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,269,395 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,660 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 136,291,196 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 384,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大分 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大分 5-1

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　安東　正二

TEL.

鑑定評価額

211,000,000 円

１㎡当たりの価格

594,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	470,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大分市中央町１丁目４２番外｢中央町１－３－２３｣				②地積　(㎡)	355 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車付置義務 (100,600)
	1:2	銀行ＳＲＣ4	百貨店、銀行、各種店舗が建ち並ぶ中心商業地域	東36m市道、背面道	水道、ガス、下水	大分 480m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３６ｍ市道

交通

施設

大分駅北方

480m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲおおいたシティ開業後、当該地域周辺には県外資本の流入も見られ、高値取引も散見される。また近隣地域
の南側には令和元年６月に新規商業施設も開業し、地価は引続き微増傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 600,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 397,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大分市中心部の商業地域にほぼ限定され、需要者の中心は資金調達力に優れた大分県内の法人のみならず
、全国展開での事業経営を行う法人等も想定される。ＪＲおおいたシティの開業により、街なか人口は増加したほか、
新規商業施設の進出の影響から高値取引も散見されるが、コロナ禍の影響により、先行きはやや不透明である。なお需
要の中心となる価格帯は物件により様々で、中心となる価格帯を見出すのは困難な状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は県内において収益性の高い中心商業地域の一角に位置しており、店舗や事務所ビル等の収益物件が多く所在
しており、賃料についても上昇基調にはあるものの、未だやや低水準にあることから収益価格はやや低位に試算された
。一方類似地域において信頼性のある取引事例を多数収集し得たため、本件においては比準価格を重視し、収益価格を
関連づけ、代表標準地等との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大分 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 359,000 円／㎡

[100.6]
100

100
[100.0]

100
[ 61.1]

[100.0]
100

591,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    589,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地域経済にはやや改善の動きが見られ、市内
における主要な再開発事業も終了したが、コ
ロナ禍の影響により、先行きはやや不透明な
状況である。

中心市街地における再開発事業が完了し、顧
客の回帰傾向が顕著であるため、土地需要は
堅調に推移しており、地価は微増傾向が持続
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

大分 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大分Ａ２１調 -10	大分市		貸家建付地	（　）	長方形	東36m市道、南24m、角地		商業地区計画等駐車付置義務 (100,600)
b	大分Ａ２２公 -11	大分市		建付地	（　）	長方形	東36m県道、西1.5m、二方路		商業駐車付置義務地区計画等 (100,500)
c	大分Ｐ２２公 -8	大分市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西9m市道、南西5m、角地		商業駐車付置義務 (100,400)
d	大分Ｓ２２公 -5	大分市		貸家建付地	（　）	長方形	南36m県道、中間画地		近商駐車付置義務 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 610,649	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	557,911	100 [ 93.0]	599,904	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	600,000
b	(　 ) 245,526	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	273,625	100 [ 45.0]	608,056		608,000
c	(　 ) 267,177	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	254,963	100 [ 44.6]	571,666		572,000
d	(　 ) 274,238	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	275,335	100 [ 44.6]	617,343		617,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -50.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -50.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -45.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 600,000 円／㎡]

大分 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存するため、土地の再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	40,665,862	11,201,428	29,464,434	22,644,000	6,820,434	（　0.9497） 6,477,366	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	140,812,304 円　　　　（　 397,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大分 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	275.00	ＲＣ6	1,495.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車付置義務	100 ％	600 ％	600 ％	355 ㎡	13.0 m x 28.0 m	前面道路：市道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し、２階店舗、３階以上事務所は各階の部分貸しを想定。使用容積率は地域の標準的容積率より判断。

⑦有効率　 81.2 ％
の理由

地域の標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	61.0	73.20	4,700	344,040	10.0	3,440,400
							0.0	0
2～ 2	店舗	275.00	83.0	228.25	3,400	776,050	8.0	6,208,400
							0.0	0
3～ 6	事務所	275.00	83.0	228.25	2,700	616,275	5.0	3,081,375
							0.0	0
～

～

計		1,495.00	81.2	1,214.45		3,585,190		21,974,300
								0

⑨年額支払賃料	3,585,190 円　×　12ヶ月　＝　 43,022,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,214.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれるので計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	43,022,280 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 960,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 3,518,582 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	40,463,698 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	21,974,300 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 202,164 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	40,665,862 円　　　　（　 114,552 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大分Ｔ２２公賃　　　　-7	3,615 ( 3,609)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	4,519	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,739 円/㎡　月額支払賃料（　 4,700 円/㎡）　基準階 1 F B
b	大分Ｔ２２公賃　　　　-8	3,787 ( 3,778)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	4,843
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大分 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,665,000 円	333,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,398,228 円	43,982,280　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,725,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,747,200 円	333,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	333,000 円	333,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	333,000 円	333,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,201,428 円　（　　　　　　 31,553 円／㎡）　　（経費率　　 27.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	333,000,000 円	設計監理料率　 216,000 円／㎡　×　 1,495.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,644,000 円（　　　　　 63,786 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	40,665,862 円
②総費用	11,201,428 円
③純収益　①－②	29,464,434 円
④建物等に帰属する純収益	22,644,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,820,434 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,477,366 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,246 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 140,812,304 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 397,000 円／㎡）