別記様式第二 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
大分 3-2　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 3-2 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　長野　研一   TEL. 
鑑定評価額 9,540,000 円  １㎡当たりの価格 7,090 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.0 倍 
(2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 大分市大字中判田字深町１３８９番外
 ②地積(㎡) 1,345  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
台形
1:2		 田 農地の中に一般住宅が散在する地域 北3m道路 中判田

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東  350 ｍ、西  110 ｍ、南  140 ｍ、北    0 ｍ ②標準的使用 田（宅地見込地）
③標準的画地の形状等 間口　約　　   30.0 ｍ、奥行　約　　   50.0 ｍ、規模　　      1,500 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 ３ｍ道路 交通

施設		 中判田駅　北西方

1.2km		 法令

規制		 １中専
⑤地域要因の
　将来予測		 市街地から離れた現況田からなる地域であるが、コロナ禍の影響は一過性で周辺では宅地や駐車場への転用が徐
々に進むなど開発気運に衰えは見られず、地価は横ばい圏で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 造成、区画割して戸建住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　      7,090 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　      7,080 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大分市内郊外部の宅地見込地地域全域にわたる。主な需要者は、宅地分譲を目論む不動産開発業者であ
る。大分市では、コロナ禍の影響は一過性にとどまり、地価水準の低い郊外では、新規の小規模宅地分譲が依然活発で
ある。素地の規模や開発条件はまちまちであり、総額は把握しがたいが、取引価格帯は平米当たり６，０００～１２，
０００円程度とみられる。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は、近時点の類似性、代替性を有する取引事例を採用し、市場の実情を反映した実証的な価格であり、説得力
を有する。控除法による価格は、想定される需要者である不動産開発業者の投資採算性に着目した理論的な価格である
が、開発計画や熟成度に係る判断など想定要素が多い難点があることは否めない。よって比準価格を重視し、控除法に
よる価格を参酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      7,090 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 大分市ではコロナ禍にあっても需要は堅調であり、
住環境や利便性が劣る一部地域を除き総じて上昇基
調にある。

未利用地の宅地や駐車場等への転用が見られる。



個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 大分 3-2　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ｘ２２
公
-9		 大分市 畑   不整形 南4.5m市道、
中間画地

１低専

(50,100)
b 大分Ｑ２２
公
-15		 大分市 原野   ほぼ台形 北19m市道、
東3m、南5m、
三方路

１住居

(70,200)
c 大分Ｑ２２
公
-12		 大分市 田   ほぼ台形 接面道路無、
無道路地

１住居
d 大分Ｙ２１
調
-37		 大分市 田   不整形 東4m道路、
中間画地

１住居

(60,160)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
12,102 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
12,102 		 100
[ 169.0]
7,161 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
7,160 
b (　　            )
14,071 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 105.0]
13,401 		 100
[ 168.3]
7,963 
7,960 
c (　　            )
2,793 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
2,793 		 100
[  51.5]
5,423 
5,420 
d (　　            )
9,085 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
9,085 		 100
[ 128.5]
7,070 
7,070 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +29.0 宅地造成　　 +35.0
行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　 +70.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -50.0 宅地造成　　  +5.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +2.0 宅地造成　　 +20.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：       7,090 円／㎡]
大分 3-2　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n：  6.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
26,600  （　   77.0 ％）
20,482 		 10,200    612  1,000  8,670 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 12.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  3.0 ％　m:  3.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8929　　　　      7,741		 　　1　
　(1+r)m　： 0.9151　      7,084		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 7,080 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a 大分Ο２２
公
-7

     31,701 		 100
[100.0]		 [100.6]
100		 100
[100.0]		 100
[107.1]		 100
[111.9]

     26,610 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     26,600 
b 大分Ο２２
公
-8

     43,613 		 100
[100.0]		 [100.6]
100		 100
[  /  ]		 100
[105.0]		 100
[ 92.9]

     44,979 

     45,000 
c 大分Ｎ２２
公
-13

     15,748 		 100
[100.0]		 [100.7]
100		 100
[ 80.0]		 100
[ 89.3]		 100
[ 83.1]

     26,712 

     26,700 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.14		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +4.0 交通・接近   -2.0 環境　　　  +12.0
画地　　　   +7.1 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   -2.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.14		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -8.0 交通・接近   +1.0 環境　　　   +2.0
画地　　　   +5.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   -2.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.14		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +1.0 交通・接近    0.0 環境　　　  -16.0
画地　　　  -10.7 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   -2.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 26,600 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
大分

-12
28,900 		 [101.7]
100		 100
[100.0]		 100
[111.0]
26,479 		 [100.0]
100
26,500 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　  +2.0
環境　　 +11.0
行政　　  -2.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 26,600 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   6,480 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     35 ｍ、西     40 ｍ、南     80 ｍ、北     35 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　100 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     19　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    262 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  23.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  23.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　コンクリート擁壁：Ｈ１．０ｍ×
　Ｌ２５０ｍ
　
　
＊道路工事の概要
　新設道路：Ｗ６ｍ×Ｌ１９５ｍ　
　アスファルト舗装、Ｕ字側溝
　
　
＊排水工事の概要
　雨水排水工事、汚水は個別浄化槽
　により対応
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園・緑地１７０㎡程度
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 195.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 195.0 ｍ
＊その他
　ゴミ置場１２㎡
　
　
　
　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
大分 3-2　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 3-2 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　緒環　隆二   TEL. 
鑑定評価額 9,540,000 円  １㎡当たりの価格 7,090 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 大分市大字中判田字深町１３８９番外
 ②地積(㎡) 1,345  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）



(60,160)
台形
1:2		 田 農地の中に一般住宅が散在する地域 北3m道路 中判田

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東  350 ｍ、西  110 ｍ、南  140 ｍ、北    0 ｍ ②標準的使用 田（宅地見込地）
③標準的画地の形状等 間口　約　　   30.0 ｍ、奥行　約　　   50.0 ｍ、規模　　      1,500 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 ３ｍ道路 交通

施設		 中判田駅　北西方

1.2km		 法令

規制		 １中専
(60,160)
⑤地域要因の
　将来予測		 大分市南部の現況農地（田）地域である。市中心部等へのアクセスもさほど悪くなく、隣接地域を含めた地域で
宅地転用もわずかながら認められるものの、開発意欲は強いとは言い切れないため、地価は現状推移と予測。
(3)最有効使用の判定 造成、区画割後の戸建住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　      7,090 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　      6,990 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大分市郊外の現況農地、雑種地等の宅地見込地域である。需要者の中心は、大分市内の宅地分譲を行う
不動産開発業者である。近年、住宅地需要の回復による住宅開発適地取引が活発化している中で、対象地域隣接地等に
おける小規模開発、宅地転用もわずかながら認められる。中心となる価格については、開発規模や素地の形状等が異な
るため総額は特定しづらいが、単価で５，０００～１２，０００円／㎡程度が中心である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 同一需給圏内類似地域に存する取引事例より算定した比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格であるという点
で説得力を有する。一方控除法による価格は、投資採算性に着目して得た価格であり、開発計画の想定や熟成度修正と
いった判断を要する点が多く介在するものの、需要者が宅地開発業者であることを考慮すれば一定の規範性を有する。
したがって、比準価格を標準とし、控除法による価格を参酌して、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      7,090 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 大分県全体の人口は減少で、大分市の人口もやや微
減の状態。住宅着工数も県・市ともに減少傾向だが
、市の場合貸家の着工数減少の影響がみられる。

高江川右岸低地部で地域内道路の幅員が狭く居住環
境に難があるが、最近隣接地域等において小規模宅
地開発や宅地転用がわずかながら見受けられる。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 大分 3-2　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ｑ２２
公
-10		 大分市 田   不整形 北東5.7m市道
、西2m、
二方路

１住居

(60,200)
b 大分Ｘ２２
公
-8		 大分市 畑   不整形 南4.5m市道、
中間画地

１低専

(50,100)
c 大分Ｔ２１
調
-39		 大分市 田   不整形 北西2.5m道路
、中間画地

｢調区｣ 

(60,200)
d 大分Ｙ２１
調
-37		 大分市 田   不整形 東4m道路、
中間画地

１住居

(60,160)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
7,600 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
7,600 		 100
[  97.0]
7,835 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
7,840 
b (　　            )
6,859 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
6,859 		 100
[ 100.5]
6,825 
6,830 
c (　　            )
4,742 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.3]
5,251 		 100
[ 106.1]
4,949 
4,950 
d (　　            )
9,085 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
9,085 		 100
[ 105.9]
8,579 
8,580 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +2.0 宅地造成　　  -2.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +9.0 宅地造成　　  -5.0
行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  -9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +4.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +7.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：       7,090 円／㎡]
大分 3-2　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n：  6.0 月　p：  1.2 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
26,100  （　   75.0 ％）
19,575 		 9,000    648  1,000  8,927 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 15.0 月　p:  1.2 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  2.0 ％　m:  4.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8475　　　　      7,566		 　　1　
　(1+r)m　： 0.9238　      6,989		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 6,990 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a 大分Ο２２
公
-8

     43,613 		 100
[100.0]		 [100.6]
100		 100
[  /  ]		 100
[105.0]		 100
[126.9]

     32,928 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     32,900 
b 大分Ｚ２１
公
-19

     26,406 		 100
[100.0]		 [102.3]
100		 100
[  /  ]		 100
[119.6]		 100
[129.5]

     17,441 

     17,400 
c 大分Ｚ２１
公
-1

     44,011 		 100
[100.0]		 [103.0]
100		 100
[100.0]		 100
[106.1]		 100
[137.3]

     31,118 

     31,100 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.14		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -3.0 交通・接近   +1.0 環境　　　  +27.0
画地　　　   +5.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   +2.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.13		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　  +27.0
画地　　　  +19.6 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   +2.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.13		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   +2.0 環境　　　  +32.0
画地　　　   +6.1 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   +2.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 26,100 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
大分

-12
28,900 		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.7]
26,107 		 [100.0]
100
26,100 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　   0.0
環境　　  +8.5
行政　　  +2.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 26,100 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   7,800 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     40 ｍ、西     40 ｍ、南     80 ｍ、北     35 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　100 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     24　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    244 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  25.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  25.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　コンクリート擁壁：Ｈ１．０ｍ×
　Ｌ２５０ｍ
　
　
＊道路工事の概要
　新設道路：Ｗ６ｍ×Ｌ２６５ｍ、
　アスファルト舗装、Ｕ字側溝
　
　
＊排水工事の概要
　雨水排水工事、汚水は個別浄化槽
　により対応
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園、緑地２８０㎡程度
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 240.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 240.0 ｍ
＊その他
　ゴミ置き場１２㎡