別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大分 -75　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -75 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　日下部　洋一   TEL.

鑑定評価額 4,700,000 円  １㎡当たりの価格 14,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市大字一木字中原１０３７番２外 ②地積 　(㎡) 331   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が散在する 丘陵地に形成された 住宅地域 北東5.4m市道 水道 大在 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   450 ｍ、西   530 ｍ、南   490 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地（農家住宅地） ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 私立大学と大手製造業の工場 に東西を挟まれた丘陵地 街 路 ５．４ｍ市道 交通 施設 大在駅　南方 2.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化区域に近接し、丘陵東側に私立大学、西側に大手メーカーの事業所が立地するが調整区域における大規模 開発の見込みは乏しく、農家人口減少から宅地需要は先細りとなっており地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地（農家住宅地） (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大分市郊外の市街化調整区域に指定された農家住宅を中心とする住宅散在地域。集落から別の集落へ転居 することは基本的に考えられないが、安価で自然に囲まれた住宅を求める市民にとっては市内一円が検討対象となる。 市街化区域に隣接した丘陵緩斜面に民家が散在する状況にあり、地縁・血縁関係に基づく相対取引が通常で明確な取引 水準は形成されていないが、土地面積の多寡に拘わらず総額５００万～１，０００万円が成約可能水準と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域に指定されていることから自用目的の取引が前提となる。大分市東部～南部エリアにかけて価格牽連性 の強い調整区域内宅地の取引事例を採用したことから比準価格の精度は高いと考える。市街化調整区域のためアパート 建築を想定した収益価格は算定できず、丘陵上の在来住宅地につき積算価格も求められなかった。以上より、比準価格 を採用し、市内一円の市街化調整区域に設定された標準地との価格均衡も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口が頭打ちとなり老年人口の増加率は県平 均を上回る。本年度の新設住宅着工戸数は貸 家と分譲の減少に伴い、前年同期を２割弱下 回る水準で推移。 市街化区域に近接するが、営農意欲の高い土 地柄で土地利用に大きな変化は認められず、 宅地取引は乏しい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％