鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大分 -73　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大分Ｚ２１調 -29	大分市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6.6m市道、中間画地		近商駐車付置義務 (80,200)
b	大分Ｋ２２公 -19	大分市		更地	（　）	長方形	北5m市道、東4m、角地		１中専 (70,200)
c	大分Ｋ２２公 -1	大分市		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
d	大分Ｋ２１調 -1	大分市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		２中専 (60,200)
e	大分Ｅ２２公 -12	大分市		更地	（　）	長方形	北6m県道、中間画地		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 61,072	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	63,716	100 [ 99.7]	63,908	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	63,900
b	(　 ) 64,555	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 107.2]	60,581	100 [ 93.8]	64,585		64,600
c	(　 ) 57,465	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	59,591	100 [ 88.2]	67,563		67,600
d	(　 ) 73,326	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	76,846	100 [ 116.2]	66,133		66,100
e	(　 ) 69,338	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	70,933	100 [ 111.0]	63,904		63,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 65,000 円／㎡]

大分 -73　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			区画整理事業による造成であり、適切な造成事例が把握できないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,746,220	2,266,044	8,480,176	7,629,100	851,076	（　0.9721） 827,331	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	17,985,457 円　　　　（　 29,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大分 -73　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	240.00	Ｓ3	720.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	603 ㎡	26.0 m x 23.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ（約６０㎡）：７５，８００円程度（共込）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	居宅	240.00	100.0	240.00	1,200	288,000	0.0	0
							1.0	288,000
2～ 3	居宅	240.00	100.0	240.00	1,263	303,120	0.0	0
							1.0	303,120
～

～

～

計		720.00	100.0	720.00		894,240		0
								894,240

⑨年額支払賃料	894,240 円　×　12ヶ月　＝　 10,730,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 720.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

賃借人負担の家賃保証への加入により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,730,880 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 916,070 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,534,810 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 894,240 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 210,858 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	60,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 552 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,746,220 円　　　　（　 17,821 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大分Ｄ２２公賃　　　　-10	1,880 ( 1,832)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [105.6]	100 [100.0]	100 [116.6]	1,607	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,290 円/㎡　月額支払賃料（　 1,263 円/㎡）　基準階 2 F B
b	大分Ｄ２２公賃　　　　-11	1,602 ( 1,602)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [104.5]	100 [100.0]	100 [122.9]	1,211
c	大分Ｄ２２公賃　　　　-12	1,675 ( 1,641)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [118.8]	100 [102.0]	100 [111.0]	1,209

大分 -73　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	535,000 円	107,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	572,544 円	11,450,880　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 61,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 882,700 円	107,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	107,000 円	107,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	107,000 円	107,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,266,044 円　（　　　　　　 3,758 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	107,000,000 円	設計監理料率　 144,000 円／㎡　×　 720.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0713	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 45 ％　＋　0.0776 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,629,100 円（　　　　　 12,652 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,746,220 円
②総費用	2,266,044 円
③純収益　①－②	8,480,176 円
④建物等に帰属する純収益	7,629,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	851,076 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	827,331 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,372 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,985,457 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大分 -73　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大分 -73

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　長野　研一

TEL.

鑑定評価額

39,200,000 円

１㎡当たりの価格

65,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	50,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大分市賀来北２丁目３５６０番｢賀来北２－６－１１｣				②地積　(㎡)	603 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）
	1.2:1	共同住宅ＬＳ2	低層アパート、共同住宅が多く見られる住宅地域	南6m市道	水道	賀来 610m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 27.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

洪水ハザードマップでは５～
１０ｍ未満の浸水想定区域

街

路

６ｍ市道

交通

施設

賀来駅　北東方

610m

法令

規制

２中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

地域の標準的な画地規模がやや大きい区画整理済の住宅地域である。居住環境が優れ、各種利便施設への接近性
も良好で、周辺では高値の取引も見られる。地価は今後も上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 65,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 28,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、賀来地区から南大分地区にかけての住宅地域一帯である。需要者の中心は、投資目的の地元不動産業者
や富裕層である。地域の標準的な画地規模がやや大きいが、中心部からやや離れた郊外に位置するため、取引は賃貸住
宅の建設を目的とするほか、小規模分譲地や事業所用地としての利用を目的とするケースもある。取引の中心価格帯は
５００～７００㎡の土地で３，０００万～５，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、規模及び立地条件等の類似性の高い取引事例を収集し得たため、規範性が高い。中古アパート等の収益物
件の取引は散見されるものの、土地を仕入れて新規の共同住宅を建設するケースは採算に合わない場合が多いため、収
益価格は低位に試算された。よって、面大地においても他の代替不動産との比較により市場価格が形成されている現状
を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大分 -19 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 61,700 円／㎡

[100.8]
100

100
[101.0]

100
[ 94.9]

[100.0]
100

64,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     62,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大分市ではコロナ禍にあっても需要は堅調で
あり、住環境や利便性が劣る一部地域を除き
総じて上昇基調にある。

地域の標準的な画地規模が大きく総額が嵩む
ものの、周辺では高値の取引も見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

大分 -73　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大分Ｎ２２公 -20	大分市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6.9m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	大分Ｎ２２公 -17	大分市		更地	（　）	台形	東10.5m県道、中間画地		１住居 (70,200)
c	大分Ｋ２２公 -8	大分市		更地	（　）	不整形	東6.5m市道、北2.7m、南2m、三方路		２中専 (70,200)
d	大分Ｋ２１調 -5	大分市		建付地	（　）	長方形	北西4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
e	大分Ｚ２１調 -18	大分市		更地	（　）	長方形	北3.6m道路、中間画地		１中専 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 55,653	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 94.1]	66,371	100 [ 104.1]	63,757	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	63,800
b	(　 ) 94,560	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	95,789	100 [ 126.8]	75,543		75,500
c	(　 ) 62,098	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.0]	68,848	100 [ 99.0]	69,543		69,500
d	(　 ) 70,625	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	75,576	100 [ 95.0]	79,554		79,600
e	(　 ) 27,071	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 60.0]	46,382	100 [ 75.3]	61,596		61,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -19.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -40.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 65,000 円／㎡]

大分 -73　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,006,489	1,889,800	7,116,689	6,302,920	813,769	（　0.9721） 791,065	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	17,197,065 円　　　　（　 28,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大分 -73　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	200.00	Ｓ3	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	603 ㎡	26.0 m x 23.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ２ＬＤＫ、平均専有面積約５０㎡、各階４戸。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	住宅	200.00	100.0	200.00	1,200	240,000	0.0	0
							1.0	240,000
～ 2	住宅	200.00	100.0	200.00	1,250	250,000	0.0	0
							1.0	250,000
～ 3	住宅	200.00	100.0	200.00	1,250	250,000	0.0	0
							1.0	250,000
～

～

計		600.00	100.0	600.00		740,000		0
								740,000

⑨年額支払賃料	740,000 円　×　12ヶ月　＝　 8,880,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含めて計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

家賃保証で担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,880,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 768,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,832,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 740,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 174,489 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,006,489 円　　　　（　 14,936 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大分Ｎ２２公賃　　　　-1	1,459 ( 1,431)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	1,233	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,277 円/㎡　月額支払賃料（　 1,250 円/㎡）　基準階 2 F B
b	大分Ｎ２２公賃　　　　-2	1,444 ( 1,444)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,250
c	大分Ｎ２２公賃　　　　-4	1,448 ( 1,448)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [105.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,279

大分 -73　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	442,000 円	88,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	480,000 円	9,600,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 61,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 729,300 円	88,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	88,400 円	88,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	88,400 円	88,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,889,800 円　（　　　　　　 3,134 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	88,400,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0713	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 45 ％　＋　0.0776 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,302,920 円（　　　　　 10,453 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,006,489 円
②総費用	1,889,800 円
③純収益　①－②	7,116,689 円
④建物等に帰属する純収益	6,302,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	813,769 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	791,065 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,312 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,197,065 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,500 円／㎡）