鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大分 -72　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大分Ｋ２１調 -22	大分市		建付地	（　）	長方形	南東2.4m市道、中間画地		１低専風致地区 (40,80)
b	大分Ｋ２１調 -23	大分市		建付地	（　）	長方形	北東6m私道、中間画地		１低専風致地区 (40,80)
c	大分Ｃ２１調 -30	大分市		建付地	（　）	長方形	南4m道路、中間画地		１低専 (60,150)
d	大分Ｄ２１調 -8	大分市		建付地	（　）	長方形	南東5m市道、北西4.5m、二方路		１低専 (60,100)
e	大分Ｒ２１調 -8	大分市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東4.6m市道、中間画地		１中専 (60,184)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 58,283	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	59,915	100 [ 94.9]	63,135	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	63,100
b	(　 ) 60,614	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	62,129	100 [ 102.0]	60,911		60,900
c	(　 ) 53,717	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	54,254	100 [ 89.8]	60,416		60,400
d	(　 ) 69,890	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	70,167	100 [ 111.4]	62,987		63,000
e	(　 ) 35,646	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 75.0]	100 [ 98.0]	49,856	100 [ 81.4]	61,248		61,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -24.0
e	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 62,000 円／㎡]

大分 -72　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			造成後相当年数が経過し、既成化した住宅地域であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,825,602	374,300	1,451,302	1,219,230	232,072	（　0.9721） 225,597	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	4,904,283 円　　　　（　 33,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大分 -72　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
住宅（アパート）	58.00	ＬＳ2	116.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専風致地区	40 ％	80 ％	80 ％	147 ㎡	11.5 m x 13.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプアパート、２ＬＤＫ（１戸当たり約５８㎡）と想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	住宅	58.00	100.0	58.00	1,250	72,500	3.0	217,500
							0.0	0
～ 2	住宅	58.00	100.0	58.00	1,250	72,500	3.0	217,500
							0.0	0
～

～

～

計		116.00	100.0	116.00		145,000		435,000
								0

⑨年額支払賃料	145,000 円　×　12ヶ月　＝　 1,740,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 116.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,740,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 158,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,821,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	435,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,002 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,825,602 円　　　　（　 12,419 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大分Ｑ２２公賃　　　　-12	1,235 ( 1,196)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,238	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,253 円/㎡　月額支払賃料（　 1,250 円/㎡）　基準階 2 F B
b	大分Ｑ２２公賃　　　　-13	1,239 ( 1,239)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,239
c	大分Ｑ２２公賃　　　　-4	1,580 ( 1,542)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,368

大分 -72　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	85,500 円	17,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	99,000 円	1,980,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 141,000 円	17,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	17,100 円	17,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,100 円	17,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 374,300 円　（　　　　　　 2,546 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,100,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 116.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0713	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 45 ％　＋　0.0776 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,219,230 円（　　　　　 8,294 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,825,602 円
②総費用	374,300 円
③純収益　①－②	1,451,302 円
④建物等に帰属する純収益	1,219,230 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	232,072 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	225,597 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,535 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,904,283 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大分 -72　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大分 -72

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　坂本　圭

TEL.

鑑定評価額

9,060,000 円

１㎡当たりの価格

61,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	48,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大分市大字上野字櫨山８３８番１９				②地積　(㎡)	147 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）風致地区
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅が多い丘陵地の閑静な住宅地域	南4m市道	水道	古国府 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 70 ｍ、南 60 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

４ｍ市道

交通

施設

古国府駅　北西方

1.2km

法令

規制

１低専
(40,80)
風致地区

⑤地域要因の将
　来予測

未利用地の利活用により土地利用度が緩やかに上昇すると予測される。都心に近接している割に価格水準が低く
、値ごろ感がある。地価は、堅調な住宅需要を背景に、上昇傾向が継続すると予測される。

(3)最有効使用の判定

標準的使用に同じ（低層住宅地）

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 61,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大分市中心部と南大分地区との間に位置する上野丘陵を中心に、その周辺の住宅地域に及ぶ。同圏域内
の住宅地は、丘陵地という地勢面でのマイナス要因により、街路条件や環境条件が劣っており、市中心部に近い割に地
価は比較的低位である。このため、主な需要者は、利便性を指向する所得水準が中程度の勤労者世帯が中心となる。取
引の中心的な価格帯は、土地の単価にして１㎡当たり６万円前後の取引が多く見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

既成市街地のため原価法の適用を断念した。また、アパートを想定し収益価格を試算したが、当該住宅地は、収益性よ
り、需要者の購買力を基礎に居住の快適性や生活の安定性を重視して価格形成されることから、規範性が劣る。以上よ
り、近傍類似の地価公示標準地との均衡性の検討及び前年価格からの変動要因の検討を踏まえ、地域特性が類似した複
数の取引事例から得られた比準価格を標準とし、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　■標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大分 -11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 87,800 円／㎡

[102.5]
100

100
[100.0]

100
[145.7]

[100.0]
100

61,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     60,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍による先行き不透明感はあるものの
、大分市の住宅地市場においては、需要者の
住宅取得マインドは依然として旺盛である。

土地利用度が緩やかに上昇している。住環境
がやや劣るが、都心との接近性に優れる。住
宅取得意欲は旺盛であり、住宅地の取引も概
ね堅調である。

個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +36.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

大分 -72　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大分Ｒ２１調 -8	大分市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東4.6m市道、中間画地		１中専 (60,184)
b	大分Ｋ２１調 -23	大分市		建付地	（　）	長方形	北東6m私道、中間画地		１低専風致地区 (40,80)
c	大分Ｋ２１調 -22	大分市		建付地	（　）	長方形	南東2.4m市道、中間画地		１低専風致地区 (40,80)
d	大分Ｎ２２公 -20	大分市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6.9m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 35,646	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 75.0]	100 [ 98.0]	49,565	100 [ 85.3]	58,107	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	58,100
b	(　 ) 60,614	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	61,826	100 [ 101.0]	61,214		61,200
c	(　 ) 58,283	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	59,565	100 [ 93.7]	63,570		63,600
d	(　 ) 55,653	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 94.1]	66,699	100 [ 108.0]	61,758		61,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 61,600 円／㎡]

大分 -72　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,919,755	397,534	1,522,221	1,311,920	210,301	（　0.9721） 204,434	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	4,444,217 円　　　　（　 30,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大分 -72　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	58.00	ＬＳ2	116.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専風致地区	40 ％	80 ％	80 ％	147 ㎡	11.5 m x 13.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ（約５８㎡）：７７，８００円程度（共込）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	58.00	100.0	58.00	1,341	77,778	0.0	0
							1.0	77,778
～

～

～

～

計		116.00	100.0	116.00		155,556		0
								155,556

⑨年額支払賃料	155,556 円　×　12ヶ月　＝　 1,866,672 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 116.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

賃借人負担の家賃保証への加入により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,866,672 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 163,734 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,882,938 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 155,556 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 36,679 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 138 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,919,755 円　　　　（　 13,060 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大分Ｄ２２公賃　　　　-7	1,274 ( 1,247)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.9]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,288	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,370 円/㎡　月額支払賃料（　 1,341 円/㎡）　基準階 2 F B
b	大分Ｄ２２公賃　　　　-8	1,489 ( 1,488)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	1,381
c	大分Ｄ２２公賃　　　　-9	1,644 ( 1,580)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	1,434

大分 -72　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	92,000 円	18,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	102,334 円	2,046,672　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 151,800 円	18,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	18,400 円	18,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,400 円	18,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 397,534 円　（　　　　　　 2,704 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9721

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,400,000 円	設計監理料率　 154,000 円／㎡　×　 116.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0713	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0581 ×　 45 ％　＋　0.0776 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,311,920 円（　　　　　 8,925 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,919,755 円
②総費用	397,534 円
③純収益　①－②	1,522,221 円
④建物等に帰属する純収益	1,311,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	210,301 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	204,434 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,391 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,444,217 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,200 円／㎡）