別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大分 -69　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -69 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　坂本　圭   TEL.

鑑定評価額 6,850,000 円  １㎡当たりの価格 31,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市曙台２丁目２１６０番１４４ ｢曙台２－１３－３｣ ②地積 　(㎡) 216   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東6m市道 水道、下水 大在 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西    50 ｍ、南   250 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５０年代に開発 街 路 基準方位：北，６ｍ 市道 交通 施設 大在駅　南東方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 昭和５０年代に開発された住宅団地で、熟成度が高く、地域要因に大きな変化は見込まれない。都心への接近性 に劣るものの、値ごろ感があり、堅調な住宅需要を背景に、地価は上昇傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用に同じ（戸建住宅地） (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ大在駅を最寄り駅とする圏域のうち、日豊本線の南側を中心にその周辺に及ぶ。特に、丘陵地に造 成された住宅団地内の住宅地との代替性が高い。同圏域は、都心との接近性に劣り、市内住宅地でも価格が比較的低位 である。主な需要者は、市内に居住する所得水準が中程度までの勤労者世帯が中心となる。取引の中心的な価格帯は、 土地の単価にして、既成の住宅地では１㎡当たり３～４万円程度、新規分譲では４～５万円程度の取引も見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 造成後相当の期間が経過しており、規範性に欠けるため、原価法の適用を断念した。また、自用の戸建住宅を中心とす る地域であり、アパート等の賃貸市場が形成されていないため、収益還元法の適用を断念した。取引事例比較法では、 近傍類似の複数の取引事例を採用して比準価格を求めており、規範性が高い。以上より、代表標準地との均衡性の検討 及び前年価格からの変動要因の検討を踏まえ、比準価格を標準として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 -46                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,400 円／㎡ [102.6] 100 100 [100.0] 100 [ 99.8] [102.0] 100 31,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による先行き不透明感はあるものの 、大分市の住宅地市場においては、需要者の 住宅取得マインドは依然として旺盛である。 地域要因に大きな変化はない。都心との接近 性に劣るが、住環境が優れ、割安感がある。 住宅取得意欲は旺盛であり、住宅地の取引も 概ね堅調である。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％