別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 大分 -67　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -67 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　龍原　有   TEL.

鑑定評価額 19,400,000 円  １㎡当たりの価格 67,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市明野高尾２丁目４４６６番５０ ｢明野高尾２－１０－８｣ ②地積 　(㎡) 289   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 風致地区 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ環境の良い住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 高城 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   220 ｍ、西   160 ｍ、南   500 ｍ、北   270 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 高城駅　南方 4.3km 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ大規模住宅団地として熟成しており、現状程度で推移すると予測する。居住環境が良好なた め需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大分市東部近郊から郊外に開発された住宅団地の範囲。需要者は、市内に居住する中堅所得階層が中心 である。標準地が存する明野団地は、市内でも代表的な大規模分譲住宅地域であり、団地内には複合商業施設が存し、 市中心部へのアクセスも比較的良好なため、明野団地に対する人気は根強いものがある。土地は１，６００万円～２， ２００万円程度が需要の中心であり、中古住宅の取引が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は閑静な分譲住宅地域であり、比準価格は、類似性や信頼性の高い取引事例を中心に試算されており、適正に 求められた。収益面では、賃貸物件は見受けられず賃貸市場が成熟していないため、収益還元法の適用は断念せざるを 得なかった。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討や前年価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 -34                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     66,800 円／㎡ [106.3] 100 100 [101.0] 100 [106.1] [101.0] 100 66,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大分市の人口は、横ばいから微減基調へと転 じつつある。新設住宅着工戸数は、貸家及び 分譲では前年よりも減少しているが、持家は 増加している。 需要が堅調な明野地区では、新規の宅地分譲 が盛んに行われており、相場を大幅に上回る 高値で販売されているため、地域の地価を押 し上げている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.5 ％  ％