別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大分 -65　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -65 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　脇坂　敬規   TEL.

鑑定評価額 6,150,000 円  １㎡当たりの価格 13,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市大字下戸次字広瀬３８４番１ ②地積 　(㎡) 466   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅のほかに一 般住宅が見られる住 宅地域 南東4.5m市道 水道 中判田 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   250 ｍ、南   300 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 中判田駅東方 1.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大分市郊外の農家住宅を中心とした住宅地域を形成しており今後とも現状で推移すると予測する。市街化調整区 域のため新たな住宅開発等もなく、地価も底値圏のため、今後は横ばい傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大分市内の市街化調整区域であるが、主として南部の大南地区（戸次、判田、竹中、吉野等）の住宅地の 範囲。需要者の中心は地元に地縁性を有する者が中心であるが、割安な地価水準や良好な居住環境を求める需要者も見 込まれる。地域的特性より売り物件が出るのは稀である。土地は６００万円程度が、中古の戸建物件で１，０００万円 から１，５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域であり近隣地域を含み周辺での取引は少ないが、相関性の認められる戸次地区や大分市南部 の市街化調整区域等の取引事例を採用し比準価格を試算した。近隣地域等にはアパート等は無く、自己使用目的の取引 が中心である。よって、戸次地区で今後見込まれる公共工事や代替地需要等と地価へ与える影響等の価格形成要因の動 向、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 -75                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [108.1] [100.0] 100 13,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大分市の総人口は微減傾向。建築着工は、注 文住宅は回復基調にあるが、賃貸住宅、建売 等は住宅設備の供給制約等からやや大きな減 少傾向にある。 市街化調整区域の農家住宅主体の古くからの 住宅地域であり、地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％