別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大分 -64　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -64 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　利根　健司   TEL.

鑑定評価額 8,890,000 円  １㎡当たりの価格 44,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市星和台２丁目６３９番３４ ｢星和台２－１２－５｣ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北5m市道 水道、ガス、下水 敷戸 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 敷戸駅北東方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然性を有し、コロナ禍においても需要が堅調なエリアであることから、近年は地価上昇傾向で推移してき た。周辺団地に比べて値ごろ感もあることから、引き続き上昇基調にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね大分市南部の大規模団地を中心とした住宅地の存する範囲と一致する。需要者の中心は３０代～４０ 代のファミリー層である。周辺の幹線道路沿いには商業施設が充実しており生活利便性が高い事に加え、周辺団地と比 べて値ごろ感があることから地縁の有無にかかわらず需要は底堅く、コロナ禍においても取引は堅調である。中心とな る価格帯は土地で総額８００～１０００万円程度、新築の戸建物件で総額２５００～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 造成時期の古い団地であり原価法は適用できなかった。また収益性による市場が形成されておらず、収益価格は試算し ない。一方、取引事例については類似地域の事例を収集し得ており、比準価格の規範性・信頼性は高い。対象不動産の 主たる需要者は個人が中心であり、当該需要者は一般にその市場性に着目して取引を行う傾向が強い。以上、需要者の 行動原理を適正に反映する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 -57                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,500 円／㎡ [102.9] 100 100 [101.0] 100 [121.7] [100.0] 100 44,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大分市の人口は減少に転じており、高齢化上 昇率は県全体のペースを上回っている。一方 、コロナ禍の住宅取引への影響はそれほど顕 在化していない。 大きな地域要因の変動はない。いまのところ 、コロナ禍の地価への影響については見受け られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％