別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大分 -63　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -63 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　原　勝海   TEL.

鑑定評価額 9,700,000 円  １㎡当たりの価格 40,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市田尻中央６００番３３ ｢田尻中央３－１０｣ ②地積 　(㎡) 239   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 敷戸 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   260 ｍ、南   170 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　　 ６ｍ市道 交通 施設 敷戸駅　南西方 3.7km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした戸建住宅地域であり、今後も現状で推移すると予測する。良好な住環境を維持しているほか、割 安感があり地価は上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大分市南部乃至南西部郊外の住宅地域。需要者の中心は地縁性を有し市内に居住する個人である。開発時 期は古い住宅地域であるが、良好な住環境を維持しており開発分譲時からの既存住民の子世代等を中心とした需要は強 い。また団地内において道路整備事業が行われているほか、店舗跡地の開発や住宅の建て替え等も見られ、良好な住環 境を維持している。土地は２５０㎡程度で総額１，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 類似性が高い取引事例を基に比準価格を試算した。主たる需要者は周辺の取引相場に着目して価格を決定することが一 般的である。従って市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。また自己使用の戸建住宅地域であり賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算しないほか、地価と原価 との関連性は希薄であるため、積算価格も試算しない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 -57                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,500 円／㎡ [102.3] 100 100 [101.0] 100 [137.9] [104.0] 100 40,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は安定的に推移している。住環境及び利 便性が良好な地域を中心に地価は上昇基調に ある。土地取引件数についても増加傾向にあ る。 既存住民の子世代等による需要が強く地価は 上昇基調で推移している。また周辺において 道路（歩道）整備事業が行われている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.1 ％  ％