別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大分 -61　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -61 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　日下部　洋一   TEL.

鑑定評価額 1,020,000 円  １㎡当たりの価格 14,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市大字白木字秋ノ江３４３番６０ ②地積 　(㎡) 69   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準都計  (70,400) （その他） (70,240) 1:2 住宅 Ｂ2 中小規模の住宅が密 集する漁港周辺部の 住宅地域 南東2m市道、南西側道 水道 幸崎 9.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 関アジ・関サバの産地である 佐賀関漁港周辺の漁家集落 街 路 ２ｍ市道 交通 施設 幸崎駅　東方 9.3km 法令 規制 （都）  (70,240) ⑤地域要因の将 　来予測 最新鋭の荷捌所が平成２４年に完成、漁港外周道路の改良も完了するなど基盤整備が行われた一方で、高齢化と 跡継ぎ不足から空家が増加、コロナ禍で飲食店向けの売上も低迷しており地価下落は今後も継続すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐賀関漁港を中心とする旧佐賀関町～臼杵市北部にかけての沿岸部集落。旧大分市を含め他所からの転入 は殆ど見られず、漁業権の制約から佐賀関地区内の移動も難しいため狭義の需給圏は近隣地域の範囲と概ね一致する。 沿岸漁業の不振や耕地の乏しい土地柄が過疎高齢化に拍車をかけており引取り手のない空き家や空地が増加している。 僅かな成約事例も地縁・血縁関係に基づく相対取引が通常であるため明確な取引水準は形成されていない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 土地取引が乏しいことから取引時点がやや古い事例も採用せざるを得なかったが、地域の取引実態を反映した比準価格 が求められたと考える。大手精錬所が立地する佐賀関港に面した半島北側（上浦地区）や豊後水道に面した沿岸部集落 との地価バランスに留意することで比準価格の整合性を確認するとともに、漁業の低迷や後継者不足で空家が増加して いる状況を勘案し、代表標準地との検討を踏まえることにより鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 -58                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,100 円／㎡ [ 94.1] 100 100 [100.0] 100 [140.8] [100.0] 100 14,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口が頭打ちとなり老年人口の増加率は県平 均を上回る。本年度の新設住宅着工戸数は貸 家と分譲の減少に伴い、前年同期を２割弱下 回る水準で推移。 佐賀関漁港の基盤整備が図られたが、漁獲高 の低迷、後継者不足に加えて、コロナ禍が魚 価低迷に拍車をかけ漁港周辺部は空家が増加 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.9 ％  ％