別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大分 -60　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -60 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　松田　尚美   TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 28,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市大字松岡字土井ノ内３８１６番１外 ②地積 　(㎡) 406   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が見られる郊外の 住宅地域 北3.6m市道 水道、下水 中判田 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   110 ｍ、南   220 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．６ｍ市道 交通 施設 中判田駅　北東方 4.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 大分市南東部郊外の在来住宅地域であるが、周辺商業施設の環境も向上し、居住人口も堅調に推移している。新 規分譲地に比べての値頃感からも、当面、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市南東方郊外部の松岡地区を中心とした住宅地域である。需要者の中心は地縁を有する者であるが、周 辺部への通勤者で戸建住宅用地取得を目的とする個人も含まれる。既成住宅地域は街路条件、画地の整然性に劣るが、 周辺の街路整備が進み、大型商業施設にも近く、生活利便性が向上しており、地価は横這いから強含みの傾向がみられ る。需要の中心となる価格帯は規模により幅はあるが、土地で６００～９００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺に賃貸物件もみられるが、自己所有地の有効利用を目的とした低層物件が主ある。街路条件が劣る既成住宅地域で 、建物投資額に見合った賃料水準になく収益価格は試算されなかった。自用目的での取引が中心であることから、不動 産市場の需給動向を示す比準価格を標準に、周辺の標準地、基準地との均衡並びに地価動向を勘案し、さらに単価と総 額との関連の適否を検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 -66                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,700 円／㎡ [101.4] 100 100 [100.0] 100 [104.0] [100.0] 100 28,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済はコロナ禍の中、個人消費は緩やか に持ち直し、住宅投資は横這い圏内で推移し ているが、大分市は前年より弱い動きとなっ ている。 地域要因に特段の変化はないが、周辺の分譲 住宅団地、新規の小規模開発住宅地に比べ、 値頃感から安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％