鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大分 -58　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大分Ｕ２２公 -13	大分市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南2.7m市道、北13m、二方路		準都計土砂災害警戒区域 (70,240)
b	大分Ｕ２２公 -4	大分市		更地	（　）	長方形	北西6.2m市道、中間画地		準都計 (70,372)
c	大分Ｎ２１調 -25	大分市		建付地	（　）	長方形	南東4m道路、中間画地		準都計 (70,240)
d	大分Ｐ２１公 -17	大分市		更地	（　）	ほぼ長方形	南3.5m市道、中間画地		（都） (70,240)
e	大分Ｒ２２公 -26	大分市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5m市道、中間画地		準都計 (70,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 16,951	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.5]	16,496	100 [ 78.3]	21,068	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	21,100
b	(　 ) 21,511	100 [ 100.0]	[ 97.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	20,952	100 [ 104.0]	20,146		20,100
c	(　 ) 21,370	100 [ 100.0]	[ 94.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	20,237	100 [ 100.0]	20,237		20,200
d	(　 ) 19,363	100 [ 100.0]	[ 94.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	18,375	100 [ 99.0]	18,561		18,600
e	(　 ) 11,099	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ 50.0]	100 [ 100.0]	21,643	100 [ 103.0]	21,013		21,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.31	画地　　　　 +0.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.41	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.41	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 20,700 円／㎡]

大分 -58　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		戸建住宅を主とする地域であり、適切な賃貸事例が存在しないため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大分 -58　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大分 -58

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　脇坂　敬規

TEL.

鑑定評価額

2,680,000 円

１㎡当たりの価格

20,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大分市大字佐賀関字山田１３９６番				②地積　(㎡)	128 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準都計 (70,400) （その他） (70,240)
	1:2	住宅Ｗ2	小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域	北3.5m市道	水道	幸崎 8.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 100 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３．５ｍ市道

交通

施設

幸崎駅東方

8.5km

法令

規制

準都計
(70,240)

⑤地域要因の将
　来予測

狭隘道路や傾斜地に戸建住宅が密集する漁家住宅地域である。地域的特性及び過疎化のため空家や空地は増加し
ていたが、コロナ禍にあって選別や処分の動きが加速しており、地価も強めの下落傾向が続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 20,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は旧佐賀関町内であるが主として旧町の中心部である大字佐賀関の住宅地の範囲。需要者の中心は地元に地
縁性を有する者がほとんどである。漁師町特有の狭隘道路や急傾斜の地勢に加え漁業を含めた一次産業の衰退傾向から
、新規参入者もほとんど見られず、過疎化が進行し空家や更地化が増加している。コロナ禍では処分の動きが加速して
おり、取引は隣接者等を買主とする県外所有者等の売急ぎ傾向にあり、需要の中心価格帯も見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸借市場は市営住宅が見られる程度であり、賃貸借市場は未成熟である。取引は自己使用目的が主であり、比準価格
は希少な旧佐賀関町の中心部の事例を中心に試算されたものであり、市場性を反映している。よって比準価格を採用し
、他の標準地との価格バランス、人口の推移、地域経済の動向等の一般的要因との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の
とおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　■標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大分 -61 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 15,400 円／㎡

[ 96.8]
100

100
[100.0]

100
[ 70.6]

[100.0]
100

21,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     22,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大分市の総人口は微減傾向。建築着工は、注
文住宅は回復基調にあるが、賃貸住宅、建売
等は住宅設備の供給制約等からやや大きな減
少傾向にある。

地域要因に変動はないが、コロナ禍にあって
売り急ぎ傾向の取引が増加傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-5.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

大分 -58　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大分Ｕ２２公 -13	大分市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南2.7m市道、北13m、二方路		準都計土砂災害警戒区域 (70,240)
b	大分Ｎ２１調 -13	大分市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6.7m市道、北東3.4m、角地		準都計 (80,400)
c	大分Ｒ２２公 -26	大分市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5m市道、中間画地		準都計 (70,300)
d	大分Ｕ２２公 -4	大分市		更地	（　）	長方形	北西6.2m市道、中間画地		準都計 (70,372)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 16,951	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.5]	16,614	100 [ 79.1]	21,004	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	21,000
b	(　 ) 18,182	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	17,344	100 [ 107.1]	16,194		16,200
c	(　 ) 11,099	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ 50.0]	100 [ 100.0]	21,643	100 [ 103.0]	21,013		21,000
d	(　 ) 21,511	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	21,145	100 [ 105.1]	20,119		20,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 +0.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 20,900 円／㎡]

大分 -58　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		賃貸市場が未成熟なため

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ