別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 大分 -57　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -57 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　大東　慶久   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 54,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市大字上宗方字小迫９１８番４ ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） (60,100) 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 西12m市道 水道、ガス、下水 南大分 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南   170 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　１２ ｍ市道 交通 施設 南大分駅南西方 3.0km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 整然とした戸建住宅地域である。コロナ禍による影響から取引はやや減少傾向であるが、取引価格はやや上昇し ており、地価上昇率は維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     59,700 円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、標準地より概ね東方２ｋｍ、西方１ｋｍ、南方１ｋｍ、北方１ｋｍに及ぶ範囲と判定した。需要者は市 内在住で、通勤利便・居住環境に着目して戸建住宅取得を目的とする３０～５０歳代の中堅所得のファミリー層が中心 となる。コロナ禍にありやや取引件数は低下しているが、価格はやや上昇しつつ推移している。中心価格帯は、土地価 格で１０００～１８００万円程度、土地建物一体の中古価格は総額１２００～１８００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅取得目的が主で、信頼性のある取引事例を収集し得た。アパート等の収益物件は見られず、賃貸市場が形成さ れていない地域であり、収益還元法の適用は断念した。積算価格は北方にやや離れた駄原地区の造成事例から間接法に より求めた為、規範性は低位とならざるを得ない。従って、比準価格を重視し、積算価格を参考に留め、鑑定評価額を 上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　大分 -50                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     53,800 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による影響もみられるが、金融政策 等の効果もあり、好立地の住宅地需要は堅調 で、全体的に地価はやや上昇している。 地域要因に特段の変更はない。市中心部に比 較的近い地域で、地価の上昇傾向は継続的に 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％ +0.4 ％