別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大分 -54　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -54 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　野崎　航也   TEL.

鑑定評価額 8,530,000 円  １㎡当たりの価格 27,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市大字田原字井ノ上１２７番２ ②地積 　(㎡) 316   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が見られる住宅地域 西3.2m市道 水道、下水 豊後国分 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   170 ｍ、南   140 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．２ｍ市道 交通 施設 豊後国分駅南東方 1.8km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 大分市南西方郊外部の既成住宅地域であり、街路面及び環境面において劣るものの、周辺住宅地域における地価 上昇の影響を受け、割安感から地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内南西方郊外部で、一般住宅や農家住宅等の見られる既成住宅地域の圏域である。需要者の中心は地元 の地縁的選好性を重視する個人や市内中心部へ勤務する個人である。北東方の大規模開発された住宅地域の取引が活発 であることの煽りを受け、割安感から需要は概ね堅調に推移している。市場の中心価格帯は規模等によって異なるが、 概ね７００万円から９００万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅取得目的の信頼性、規範性を有する事例を多数収集した為、市場の実態を反映した規範性の高い比準価格を試 算し得た。一方、アパート等の収益物件は見受けられず、自用目的の取引が支配的であるため、収益還元法は適用でき なかった。また、既存の住宅地域であるため積算価格も試算することが出来なかった。従って、本件においては比準価 格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 -71                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,700 円／㎡ [103.6] 100 100 [100.0] 100 [137.8] [100.0] 100 26,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内における住宅地地価は総じて上昇基調が 持続しているものの、コロナ禍の影響により 今後の地価動向については不透明である。 地域要因に特段の変動はないものの、周辺住 宅地域における地価上昇の影響を受け、割安 感から地価は上昇傾向が持続するものと予測 する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.9 ％  ％