別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大分 -51　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -51 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　脇坂　敬規   TEL.

鑑定評価額 5,190,000 円  １㎡当たりの価格 16,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市大字細字大藤屋敷３６７番１外 ②地積 　(㎡) 307   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 不整形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が多い既成住宅地域 西4.5m市道 水道 坂ノ市 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 坂ノ市駅東方 2.1km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 地縁性の強い既成住宅地域であるが、割安な地価水準や世代交代から近隣地域及び周辺で戸建住宅の建設や宅地 分譲が見られ、都市構造再編集中支援事業の進捗による居住環境の改善もあり、地価は微増傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大分市東部の既成住宅地の範囲。需要者の中心は地縁性を有する者のほか、東部の立地工場等に勤務地を 有する２０代から４０代のファミリー層である。隣接する区画整理地区での販売用地の取得に関連して業者がミニ開発 を行う場合もある。区画整理地区と比べた地価の割安感や大分市の住環境整備による居住環境の改善から新規参入する 者もあると思われる。土地は４００万から６００万円程度が、新築戸建で２，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域等には戸建住宅が建ち並び、アパート等は無い。居住の快適性等を重視する住宅地域であり、自己使用目的の 取引が支配的である。比準価格は相関性及び類似性が高い近隣地域周辺の取引事例より試算されており、市場性を反映 し規範性が高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 -46                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,400 円／㎡ [103.3] 100 100 [100.0] 100 [185.6] [100.0] 100 16,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大分市の総人口は微減傾向。建築着工は、注 文住宅は回復基調にあるが、賃貸住宅、建売 等は住宅設備の供給制約等からやや大きな減 少傾向にある。 地区内では道路整備、公園建設等の住環境整 備事業が進捗している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +75.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％