別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大分 -49　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -49 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　野崎　航也   TEL.

鑑定評価額 4,590,000 円  １㎡当たりの価格 11,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市大字宮河内字淨土寺３８０９番 ②地積 　(㎡) 386   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:1 住宅 Ｗ1 農家住宅の中に一般 住宅も見られる住宅 地域 北2.5m市道 水道 鶴崎 6.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   200 ｍ、南    70 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ２．５ｍ市道 交通 施設 鶴崎駅南東方 6.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 大分市外縁部の古くからの既存住宅地域であり、地域要因に大きな変動はないが、街路条件が劣り、需要は低調 であるため、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大分市郊外部の市街化調整区域に所在する住宅地域の範囲と判定した。典型的な需要者は当該地域に地縁 性を有する者であり、市街化調整区域での成約物件は稀である。なお、市場参加者が限定的であるため需給は弱含みで 推移している。取引における需要の中心となる価格帯の見極めは難しいが、概ね土地は４００万円～６００万円程度が 中心価格帯になると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は価格牽連性を有する郊外の市街化調整区域内の取引事例より試算されている。各種補修正は概ね適正に行わ れ、取引事例から求められた価格は規範性を有し、市場性を反映した比準価格が試算されたものと思料する。また、主 たる需要者は一般的にその市場性に着目して取引を行う傾向が強い。従って、本件においては比準価格を採用し、代表 標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 -75                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [119.9] [100.0] 100 11,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内における住宅地地価は総じて上昇基調が 持続しているものの、コロナ禍の影響により 今後の地価動向については不透明である。 市内外縁部の市街化調整区域内に位置し、環 境面及び街路条件等に劣り、需要は低調であ るため、地価は弱含みで推移するものと予測 する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％