別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大分 -45　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -45 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　土師　一弘   TEL.

鑑定評価額 21,200,000 円  １㎡当たりの価格 72,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市明野西１丁目４４番 ｢明野西１－１４－５｣ ②地積 　(㎡) 294   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 西6m市道 水道、ガス、下水 高城 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 高城駅　南方 2.8km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域で居住環境が良好であるため需要は安定している。中古物件を購入し建て替えるケース が多く、街並みも改善しているため、周辺の新規分譲地との遜色はなく地価は上昇傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、明野地区の分譲住宅団地一帯である。需要者の中心は市内に居住し、自用目的で住宅用地を取得する中 所得者層である。同一需給圏内には新規の分譲地も多く見られる中、古い分譲地ながら区画整然とし利便性の優れる当 該地域には値頃感が出てきている。土地は３００㎡程度で１，８００万～２，３００万円程度が需要の中心で、中古住 宅は築年の古い物件が多く、維持管理の状況に格差が大きく価格のバラツキが多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が中心で、賃貸市場が形成されていないことから、収益価格は求めることができなかった。また造成後相当な 期間が経過しており適切な事例がないことから原価法の適用は断念した。近隣地域内では、自用目的の住宅用地の取引 が中心であるため、取引事例より導かれた比準価格を重視し、代表標準地との均衡にも留意することにより、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 -34                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     66,800 円／㎡ [106.3] 100 100 [101.0] 100 [ 99.0] [101.0] 100 71,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍においても大分市内における住宅需 要は堅調で、その傾向は続いている。 周辺地域で高価格帯の新規分譲地が複数売り 出されており、その影響で地価は上昇傾向で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.1 ％  ％