別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大分 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -38 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　木内　純子   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 42,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市大字森字久保山１０３５番５０ ②地積 　(㎡) 239   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 鶴崎 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   220 ｍ、南   160 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 鶴崎駅　南西方 4.0km 法令 規制 ２低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 昭和５６年に造成された総区画数約３１０戸の大規模分譲地で、大分市郊外の分譲住宅地域としては値頃感も出 てきており、今後地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大分市中部に位置する森地区を中心とした住宅地域。需要者の中心は自用目的で住宅用地を取得する個人 である。同一需給圏内では、新規開発の分譲地等も多く見られ、開発時期の古い当該地域には値頃感が出てきているた め需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は中古物件で１，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 造成後相当な期間が経過しており適切な事例がないことから原価法の適用は断念した。また、戸建住宅が中心で、共同 住宅等の収益物件はほとんどないことから収益還元法の適用も断念した。近隣地域内では自用目的の住宅用地の取引が 中心であるため、実勢を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 -39                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,500 円／㎡ [102.2] 100 100 [100.0] 100 [110.2] [102.0] 100 42,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響はあまり見られず、大分市 の住宅地においては高値の取引が見られるな ど地価は安定して推移している。 地域要因に大きな変動はないが、周辺地域で は新規の中小規模の分譲地の取引が散見され 、当該地域には値頃感が出てきている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％