別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大分 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -36 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　長野　研一   TEL.

鑑定評価額 5,120,000 円  １㎡当たりの価格 61,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市豊町２丁目１９５９番５６ ｢豊町２－５－１０｣ ②地積 　(㎡) 84   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 駐車付置義務 (70,160) 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 大分 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    40 ｍ、南    45 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.2 ｍ、奥行　約　　   9.2 ｍ、規模　　        85 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 大分駅　北東方 2.7km 法令 規制 ２中専 (70,160) 準防  駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 整然とした街区に小規模住宅が密集する住宅地域である。住環境はいまひとつであるが、標準的な画地規模が小 さく総額面での値頃感があることから、地価は今後、微増傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大分市中心部の北方、県道大在大分港線北側背後に形成された住宅地域一帯である。需要者の中心は居 住目的の第一次取得者層である。大分臨海工業地帯に近接し、住環境はいまひとつであるが、中心部への接近性に優れ ており、標準的な画地規模が小さく総額面での値頃感もあることから、需要は持ち直している。取引の中心となる価格 帯は土地で５００万～８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引の中心は自用目的であり、需要者は類似物件の取引価格水準を指標に購入意思決定を行うのが一般的である。既成 市街地であることから原価法は適用できなかった。収益価格は画地条件から賃貸想定が困難で、実現可能性を欠くため 試算できなかった。よって自用目的の取引事例を中心に採用し、市場取引の実態を反映し得たことから説得力を有する 比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえることにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     92,200 円／㎡ [101.3] 100 100 [100.0] 100 [153.5] [100.0] 100 60,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大分市ではコロナ禍にあっても需要は堅調で あり、住環境や利便性が劣る一部地域を除き 総じて上昇基調にある。 臨海工業地帯に近接し、住環境等からみた選 好性はやや劣るものの、地域の標準的画地規 模が小さいため、総額に値頃感がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +52.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％