別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大分 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -33 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　土師　一弘   TEL.

鑑定評価額 7,280,000 円  １㎡当たりの価格 36,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市大字猪野字堀木９４３番７ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等が見られる住宅地 域 北4m道路 水道 高城 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   110 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ４ｍ道路 交通 施設 高城駅　南東方 2.3km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 開発時期の古い小規模分譲地である。街路条件や居住環境は劣るものの、周辺の新規分譲地に比べ、値頃感が存 することから地価は微増傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、猪野、小池原、葛木地区を中心とする小規模開発が多く見られる戸建住宅地域である。需要者の中心は 市内に居住し、自用目的で住宅用地を取得する勤労者世帯である。周辺には店舗や病院等の施設が多く、利便性が優れ るため、同一需給圏内には新規の小規模分譲開発が多い。土地は１５０～２００㎡程度、６００万～８００万円程度が 需要の中心で、中古住宅は築年の古い物件も多くバラツキが多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が中心で、賃貸市場が形成されていないことから、収益価格は求めることができなかった。また造成後相当な 期間が経過しており再調達原価の把握が困難なことから原価法の適用は断念した。近隣地域内では、自用目的の住宅用 地の取引が中心であるため、取引事例より導かれた比準価格を重視し、代表標準地との均衡にも留意することにより、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 -39                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,500 円／㎡ [102.2] 100 100 [100.0] 100 [124.8] [100.0] 100 36,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍においても大分市内における住宅需 要は堅調で、その傾向は続いている。 地域要因に大きな変動は見られない。地価は 周辺に比べ割安感が出ており、安定している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％