別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大分 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -22 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　木口　優子   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 45,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市大字上宗方字大坪５０３番１６ ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 南5m市道 水道、下水 南大分 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 南大分駅南西方 2.7km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 古い住宅地域であるが、近くに大型商業施設や各種店舗、施設等が集積しており利便性が高いこと、周辺住宅団 地の価格が大幅に上昇し割安感があることから、地価は強含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大分市南西部郊外、稙田地区を中心とする住宅地域である。需要者の中心は大分市に通勤・居住する者で あり、ホワイトロード沿いには大型商業施設のほか各種店舗が集積し利便性が高いことから人気が高い状態が続いてい る。周辺の大型住宅団地の地価が大幅に上昇したことから、周辺の既存住宅地域の需要は値頃感から強い状況にある。 取引の中心となる価格帯は、土地価格で８００万円～１，５００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 造成後年月を経過しており原価法は適用できなかったほか、賃貸物件のほぼ見られない戸建住宅地域であるため賃貸市 場が未成熟であり、収益還元法の適用も断念した。当該地域では、自己使用目的の住宅用地取得が取引の中心であり、 需要者は類似物件の取引価格を指標として取引価格を決定することから、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に も留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 -57                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,500 円／㎡ [102.9] 100 100 [101.0] 100 [117.4] [100.0] 100 45,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響の少ない需要者層の存在や希 少性のある物件への需要集中、郊外住宅地の 割安感、金融環境等により市内の住宅地需要 は強含みである。 稙田地区の大型商業施設や各種利便施設への 接近性に優り、周辺団地の地価が大幅に上昇 する中、割安感からコロナ禍以降でも需要は 強い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％