別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大分 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -17 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　原　勝海   TEL.

鑑定評価額 3,460,000 円  １㎡当たりの価格 16,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市大字口戸字崩戸５７４番３ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 農地の中に農家住宅 等が散在する住宅地 域 西3m市道 水道 豊後国分 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   270 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３ｍ市道 交通 施設 豊後国分駅　南東方 3.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持すると予測する。市街化調整区域内に位置し需要は低調な 地域であるが、底値感もあり地価は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大分市郊外部の市街化調整区域及びその周辺の住宅地域であり、需要者の中心は地縁性を有する個人にほ ぼ限定される。近接して大型商業施設が立地するため生活利便性は良好であるが、市街化調整区域内に位置するため、 需要は低調であり取引も少ない。ただし底値感もあり需給動向に大きな変動は見られず、地価は横ばいで推移している 。土地は２００㎡程度が標準的で総額３００万円～４００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 規範性が高い取引事例を基に比準価格を試算した。市街化調整区域内に位置し取引が少ないため地理的に広域な事例を 採用せざるを得なかったが、補修正等は適正に行っており市場性を反映した十分に説得力を有する価格となった。従っ て代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお賃貸市場が未成熟な 地域であるため、収益価格は試算しない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 -75                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 90.0] [100.0] 100 15,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は安定的に推移している。住環境及び利 便性が良好な地域を中心に地価は上昇基調に ある。土地取引件数についても増加傾向にあ る。 地域要因に格別の変動は見られない。市街化 調整区域内に位置し市場性は劣る地域である が、底値感もあり地価は横ばいで推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％