別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大分 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -16 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　木口　優子   TEL.

鑑定評価額 17,200,000 円  １㎡当たりの価格 47,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市大字永興字西ケ台１２９０番９ ②地積 　(㎡) 360   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い高 台の区画整然とした 住宅地域 北4.8m市道 水道、ガス、下水 南大分 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西   150 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．８ｍ市道 交通 施設 南大分駅北方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 造成時期が古い高台の分譲住宅地域として概ね熟成しており、今後も良好な住環境を維持すると見込まれる。大 分市中心部近郊の住宅地は需要が強含んでおり、当該地域の地価も強含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大分市中心市街地の南部近郊の高台を中心とする住宅地域の範囲である。需要者の中心は、大分市内に 通勤する者で、第一次所得者層が多い。同一需給圏内は古い住宅団地が多く、街路の系統連続性が劣る地域もみられる ことから、中心市街地への接近性が良好な割に価格水準が低めであり、相対的な割安感から需要は底堅い。取引の中心 となる価格帯は、戸建住宅地としては概ね土地１，２００万～１，８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 造成後年月を経過しており原価法は適用できなかったほか、賃貸物件のほぼ見られない戸建住宅地域であるため、収益 還元法の適用も断念した。比準価格は、近隣地域又は同一需給圏内類似地域において多数の取引事例を収集し、類似性 の高い事例を採用して得たもので、市場を反映した客観的価格である。したがって比準価格を標準とし、代表標準地と の均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,700 円／㎡ [100.8] 100 100 [101.0] 100 [130.0] [100.0] 100 47,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響の少ない需要者層の存在や希 少性のある物件への需要集中、郊外住宅地の 割安感、金融環境等により市内の住宅地需要 は強含みである。 地域要因に変動はないが、中心市街地に比較 的近く利便性が高い環境良好な住宅地域であ ることから、需要は強含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％