鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大分 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大分Ｑ２２公 -22	大分市		更地	（　）	不整形	東10.5m市道、南0.8m、角地		１中専都市計画道路 (70,200)
b	大分Ｔ２１調 -13	大分市		建付地	（　）	長方形	西5.5m市道、北5.3m、角地		１住居駐車付置義務 (80,200)
c	大分Ｈ２１調 -7	大分市		建付地	（　）	ほぼ台形	北4.2m市道、北西4.5m、準角地		２住居 (70,180)
d	大分Ｎ２２公 -1	大分市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西4m道路、中間画地		１中専 (60,160)
e	大分Ｋ２１調 -27	大分市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.7m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,342)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,946	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 54.5]	85,401	100 [ 104.0]	82,116	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	82,100
b	(　 ) 86,553	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	84,956	100 [ 95.0]	89,427		89,400
c	(　 ) 83,495	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	87,028	100 [ 101.9]	85,405		85,400
d	(　 ) 71,907	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	81,894	100 [ 90.2]	90,792		90,800
e	(　 ) 85,999	100 [ 85.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	102,288	100 [ 110.3]	92,736		92,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -45.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	その他	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
e	その他	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,000 円／㎡]

大分 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,063,639	688,400	2,375,239	2,005,040	370,199	（　0.9725） 360,019	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	8,000,422 円　　　　（　 37,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大分 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防	70 ％	200 ％	200 ％	212 ㎡	16.2 m x 13.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積５０㎡、２ＬＤＫを想定。容積率は地域の標準的容積率より判定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	1,240	124,000	1.0	124,000
							1.0	124,000
～

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		248,000		248,000
								248,000

⑨年額支払賃料	248,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,976,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれるため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,976,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 261,120 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,002,880 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	248,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,282 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 248,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 58,477 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,063,639 円　　　　（　 14,451 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大分Ｗ２２公賃　　　　-1	1,352 ( 1,322)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,452	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,268 円/㎡　月額支払賃料（　 1,240 円/㎡）　基準階 2 F B
b	大分Ｗ２２公賃　　　　-2	1,240 ( 1,239)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,148
c	大分Ｗ２２公賃　　　　-3	1,274 ( 1,247)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,368

大分 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	142,000 円	28,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	163,200 円	3,264,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 92,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 234,300 円	28,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	28,400 円	28,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,400 円	28,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 688,400 円　（　　　　　　 3,247 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,400,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0770 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,005,040 円（　　　　　 9,458 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,063,639 円
②総費用	688,400 円
③純収益　①－②	2,375,239 円
④建物等に帰属する純収益	2,005,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	370,199 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	360,019 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,698 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,000,422 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大分 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大分 -11

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　松田　尚美

TEL.

鑑定評価額

19,100,000 円

１㎡当たりの価格

90,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	70,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大分市上野町２７番１１｢上野町１４－６｣				②地積　(㎡)	212 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1.2:1	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパートが見られる住宅地域	北東5m市道	水道、ガス、下水	大分 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 110 ｍ、南 30 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５ｍ市道

交通

施設

大分駅　南東方

1.3km

法令

規制

１中専
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

市中心部近郊の閑静な既成住宅地域として今後も現状を維持し、利便性が増す大分駅南側地域では新規供給が少
ないことから高値取引もみられ、当該地域の地価は安定的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 90,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 39,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、上野地区を中心とする大分駅圏内の市地街近郊の住宅地域である。需要者の中心は戸建住宅用地取得を
目的とする個人であるが、賃貸経営目的の個人・法人も見受けられる。既成住宅地域は街路条件、画地の整然性に劣る
が、上野地区においては文教地区の性格を持ち良好な居住環境を保持しており、駅南地区の需要増により地価は上昇傾
向にある。需要の中心となる価格帯は規模により幅はあるが、土地のみで１，５００～２，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺に賃貸物件もみられるが、自己所有地の有効利用を目的とした低層物件が主あり、土地価格に見合った賃料水準に
なく収益価格は低位に試算された。居住の快適性が重視される自用目的での取引が中心であることから、不動産市場の
需給動向を示す比準価格を中心に収益価格を比較考量、代表標準地との均衡並びに周辺の標準地、基準地の地価動向を
勘案し、さらに単価と総額との関連の適否を検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大分 -72 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 60,300 円／㎡

[102.5]
100

100
[100.0]

100
[ 69.6]

[100.0]
100

88,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     87,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済はコロナ禍の中、個人消費は緩やか
に持ち直し、住宅投資は横這い圏内で推移し
ているが、大分市は前年より弱い動きとなっ
ている。

地域要因に特段の変化はないが、大分駅南地
区の選好性の向上から、新規分譲地、既成住
宅地共に高値取引が多くみられる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -26.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

大分 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大分Ｔ２１調 -13	大分市		建付地	（　）	長方形	西5.5m市道、北5.3m、角地		１住居駐車付置義務 (80,200)
b	大分Ｗ２２公 -6	大分市		更地	（　）	長方形	北3.4m市道、中間画地		１低専 (70,150)
c	大分Ｈ２１調 -3	大分市		更地	（　）	長方形	西6.3m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,378)
d	大分Ｇ２２公 -8	大分市		貸家建付地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		２住居駐車付置義務 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 86,553	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	84,032	100 [ 96.0]	87,533	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	87,500
b	(　 ) 96,445	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	96,445	100 [ 104.5]	92,292		92,300
c	(　 ) 133,197	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	133,197	100 [ 147.1]	90,549		90,500
d	(　 ) 122,451	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	122,451	100 [ 134.9]	90,772		90,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,000 円／㎡]

大分 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,849,532	638,026	2,211,506	1,821,480	390,026	（　0.9725） 379,300	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	8,428,889 円　　　　（　 39,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大分 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.72	ＬＳ2	181.44
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防	70 ％	200 ％	200 ％	212 ㎡	16.5 m x 13.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫで平均専有面積は４５．３㎡、総戸数４戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段使用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.72	100.0	90.72	1,236	112,130	0.0	0
							1.0	112,130
2～ 2	住宅	90.72	100.0	90.72	1,236	112,130	0.0	0
							1.0	112,130
～

～

～

計		181.44	100.0	181.44		224,260		0
								224,260

⑨年額支払賃料	224,260 円　×　12ヶ月　＝　 2,691,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 181.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	月額支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,691,120 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 244,090 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,807,030 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 224,260 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 42,502 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,849,532 円　　　　（　 13,441 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大分Ｙ２２公賃　　　　-7	1,921 ( 1,848)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [150.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,281	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,257 円/㎡　月額支払賃料（　 1,236 円/㎡）　基準階 2 F B
b	大分Ｙ２２公賃　　　　-8	1,381 ( 1,352)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,062
c	大分Ｙ２２公賃　　　　-9	1,644 ( 1,580)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,644

大分 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	129,000 円	25,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	152,556 円	3,051,120　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 92,070 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 212,800 円	25,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	25,800 円	25,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,800 円	25,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 638,026 円　（　　　　　　 3,010 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,800,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 181.44 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0770 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,821,480 円（　　　　　 8,592 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,849,532 円
②総費用	638,026 円
③純収益　①－②	2,211,506 円
④建物等に帰属する純収益	1,821,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	390,026 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	379,300 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,789 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,428,889 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,800 円／㎡）