別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大分 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -4 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　田淵　文晴   TEL.

鑑定評価額 8,030,000 円  １㎡当たりの価格 13,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市大字神崎字見内４５２番４ ②地積 　(㎡) 595   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (70,200) 3:1 住宅 Ｗ1 農家住宅が散在する 丘陵地の住宅地域 南7.6m市道 水道 西大分 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   670 ｍ、西   200 ｍ、南   130 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  42.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．６ｍ市道 交通 施設 西大分駅　西方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地の農家集落地域で、開発行為が厳しく制限されるため土地需要は弱く新たな建込みは見られないが、宅地 としては割安感も感じられる水準であるため、地価は弱含みながらも概ね安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大分市郊外の市街化調整区域に指定された圏域。需要者は圏域内の居住者とその縁故者にほぼ限定され 、圏域外からの転入は殆どない。圏域内では開発行為が厳しく制限されるため土地需要は弱く、近隣一帯は丘陵尾根筋 の集落地域で新たな建込みは見られない。不動産取引が非常に少ないため取引の中心となる価格帯の把握が難しいが、 近隣地域及び周辺では土地で６００～９００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 類似性、代替性を有する事例を採用して試算された比準価格は市場実態を反映し、説得力を有する。アパート等の賃貸 物件は皆無で賃貸市場が形成されておらず、収益価格は試算しない。市街化調整区域につき積算価格も試算しない。自 用目的の取引が支配的であり、既存集落地域では類似物件の取引価格水準を指標に意思決定を行うのが一般的であるた め、代表標準地との検討を踏まえ、市場実態を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 -75                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [105.9] [100.0] 100 13,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は概ね横這い。高齢化率は県平均を下回 るが、老年人口の増加で高齢化が進む。新設 住宅着工戸数は前年比減で半導体問題の波及 が懸念される。 市街地へのアクセスは比較的良好だが、開発 行為が厳しく制限されるため土地需要は弱い 。新たな建込みは見られず、地域要因に大き な変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％