別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 芦北 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   芦北 -2 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　萩野　和伸   TEL.

鑑定評価額 4,580,000 円  １㎡当たりの価格 15,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和3年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 葦北郡芦北町大字宮崎字塔ノ丸１００番６ ②地積 　(㎡) 303   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 不整形 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅を中 心とする住宅地域 北西6m町道 水道 湯浦 330m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 湯浦駅　南東方 330m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 湯浦駅に比較的近い既成住宅地域で、生産年齢人口の減少並びに地域経済の低迷は続くが、７月豪雨災害の浸水 被害がなかった当地域周辺では新たな宅地開発も進んでおり、地価は安定化傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -5.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は芦北町及び周辺部の既成住宅地域。需要者の中心は、自己の居住目的で土地取得を望む芦北町内の居住者 、地縁関係者等である。生産年齢人口の減少や地域経済の低迷、令和２年７月豪雨災害の影響等を反映して、総じて宅 地需要は弱いが、浸水被害のなかった当地域周辺では新たな宅地開発も見られるなど、宅地需要は安定化傾向にある。 土地取引が少ないため、需要の中心となる価格帯の把握は難しいが、土地で５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は過疎化が進行している、ほとんどが自用の戸建住宅地域であり、賃貸市場は成熟度が低いため賃貸住宅の想定 は非現実的であり、収益価格は試算しなかった。比準価格は、芦北町内の代替競争関係にある取引事例を中心に試算し ており、現実の市場性を反映した実証的な価格である。よって、本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を 採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　芦北 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,800 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [155.2] [ 95.0] 100 15,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 芦北町は人口減少率が大きく、高齢化率も４ ５％と高い。令和２年７月豪雨による浸水被 害の影響もあり、宅地開発は低迷しており、 宅地需要は弱い。 ７月豪雨災害の浸水被害のなかった当地域周 辺では、新たな宅地開発も見られるなど、宅 地需要は安定化傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％