別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 芦北 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   芦北 -1 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　萩野　和伸   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 24,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和3年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 葦北郡芦北町大字花岡字川原１６６７番１５ ②地積 　(㎡) 450   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ交通至便な住 宅地域 北西6m町道 水道、下水 佐敷 220m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    25 ｍ、南   120 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 令和２年７月豪雨により床上 浸水被害 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 佐敷駅　西方 220m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 交通利便性の良い街区整然とした住宅地域で、地域住環境が良好なため潜在的な需要が認められ、地価は安定的 に推移してきたが、７月豪雨災害の影響を反映して土地需要は減退し、地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は芦北町及び周辺部の既成住宅地域。需要者の中心は、自己の居住目的で土地取得を望む芦北町内の居住者 、地縁関係者等である。芦北町の住宅需要は総じて弱く、生産年齢人口の減少や無料自動車道延伸による地域経済への 影響はあるが、当地域は生活利便施設との接近性にも優れ、潜在的な需要が認められ、地価は安定的に推移してきたが 、７月豪雨災害の影響から需要の減退、様子見が続いている。需要の中心となる価格帯は土地で１，０００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は一部に賃貸用不動産がみられるが、ほとんどが自用の戸建住宅であり、共同住宅の想定は非現実的であり、収 益価格は試算しなかった。比準価格は、標準地周辺の豪雨災害エリア内の取引事例を採用し、売急ぎの事情を有する事 例を含むが事情補正、時点修正、要因格差等は適正に補修正しており、現実の市場性を反映した規範性の高い価格が得 られた。よって、本件では、前年価格からの検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 芦北町は人口減少率が大きく、高齢化率も４ ５％と高い。令和２年７月豪雨による浸水被 害の影響もあり、宅地開発は低迷しており、 宅地需要は弱い。 生活利便施設の接近性に優れ、潜在的な需要 は認められるが、令和２年７月豪雨により床 上浸水の被害を受け、需要は減退。様子見状 態が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％