別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 益城 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   益城 -2 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　礒田　篤   TEL.

鑑定評価額 9,750,000 円  １㎡当たりの価格 46,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上益城郡益城町大字惣領字立道１４６４番２ ②地積 　(㎡) 212   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅を中 心とした住宅地域 西6m町道 水道、下水 新水前寺 8.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 新水前寺駅東方 8.1km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は小学校、商業施設等に近い利便性の良い住宅地域である。現在も復興途中であるが、良好な住環境、生 活利便性より選好性は高く、需要は堅調で、地価は安定的に推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、町内及び熊本市東区の住宅地域と判断。主な需要者は、自己用住宅地の取得を望む地縁性を有する個人 が中心である。町全体では熊本地震から復興途中であるが、町内の個人宅の建替等は落着きつつある。但し町内人口も 微増しており、当地域はその利便性の良さから比較的選好性が高く、地価は安定的に推移している。取引される土地面 積は２００㎡前後で、土地総額は１０００万円前後を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用戸建住宅を中心とする住宅地域であり、賃貸市場は未成熟である。又建築費用、画地規模、行政的条件 等を鑑みると、採算性の観点より共同住宅想定は困難であり、収益還元法は断念した。当地域は快適性、利便性を重視 する住宅地域であり、比準価格は、惣領地区周辺の適切な戸建住宅地事例より試算し、市場性を反映した実証性の高い 価格である。よって、前年価格等からの検討を踏まえ、比準価格を持って鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　益城 -3                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     45,900 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 復旧は概ね順調に進捗しているも、地域ごと に異なる。特に住宅復旧需要等は完了しつつ ある為、町全体の地価水準は安定的に推移し ている。 県道北側の惣領地区の住宅地域であり熊本市 にも程近い。復興等は落着き、利便性が良く 選好性も高く、需要は底堅い。地価は安定的 に推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％ +0.2 ％