別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 嘉島 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   嘉島 -3 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　阿部　忠勝   TEL.

鑑定評価額 9,760,000 円  １㎡当たりの価格 19,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上益城郡嘉島町大字下六嘉字上ノ口３５３８番１ ②地積 　(㎡) 511   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 集落内開発区域 台形 1.2:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅、農家住宅 が建ち並ぶ住宅地域 西4m町道 下水 南熊本 9.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ町 道 交通 施設 南熊本駅南東方 9.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) 集落内開発区域 ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅も見られる集落内開発区域内の住宅地域であるが、町全体における宅地需要の増加等に伴い、今後も地 価の上昇が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、嘉島町を中心に周辺市町に存する住宅地域と判定した。主たる需要は、嘉島町や周辺市町に在住の勤労 者世帯が中心である。近隣地域は農家住宅も見られる市街化調整区域内の住宅地域であるが、人口増加や集落内開発制 度を利用した開発等の影響により、不動産価格は強含みで推移している。市場における価格帯は、街路条件や画地条件 等により開差が大きい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の住宅地域であり、賃貸市場は未成熟であるため、収益価格の試算を断念した。一方、比準価格は、 現実の不動産市場における取引価格を価格判定の基礎としているという点で、実証的な試算価格として位置付けられ、 地域要因の比較や個別的要因の比較など、試算過程での各種補修正も適確に行っていることから、その規範性は高いと 評価できる。したがって、市場性を反映した比準価格を標準に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内の人口及び世帯数は増加傾向であり、集 落内開発制度を利用した住宅地開発や土地区 画整理事業の進捗など不動産市場は堅調であ る。 中心部からやや離れた農家住宅も見られる住 宅地域であるが、町全体における宅地需要の 増加に伴い、当該地域も新築住宅が見られる など需要は堅調。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％