別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 御船 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   御船 -2 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　阿部　忠勝   TEL.

鑑定評価額 6,570,000 円  １㎡当たりの価格 21,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上益城郡御船町大字御船字町園７４２番３ ②地積 　(㎡) 313   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 西4m私道 水道、下水 南熊本 14.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 南熊本駅南東方 14.0km 法令 規制 （都） ２低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿線を中心に店舗が充実しており、またその背後住宅地域では宅地開発が活発に行われている等、町中心部 は発展傾向にあるが、災害リスクを有する地域であるため、地価は横ばい又は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、御船町を中心に周辺町に存する住宅地域と判定した。主たる需要は、御船町や周辺町に在住の勤労者世 帯が中心である。町中心部においては、人口増加等の影響により未利用地を中心に宅地開発が活発に行われており、売 れ行きも堅調であるが、近隣地域及びその周辺地域のような既成住宅地域については、災害リスクを有する地域である こともあって、相対的に地位が低下している。市場における中心的な価格帯は、土地のみで６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、主な需要は自ら居住することを目的とするため、収益還元法を非適用とした。比 準価格は、現実の不動産市場における取引価格を価格判定の基礎としているという点で、実証的な試算価格として位置 付けられ、価格形成要因の比較など、試算過程での各種補修正も適確に行っていることから、その規範性は高いと評価 できる。したがって、比準価格を標準に、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本南 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,900 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [108.2] [101.0] 100 21,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町の人口及び世帯数は増加傾向で推移してお り、新規分譲地の開発や大型店舗の開業など 、不動産市場は全般的に堅調である。 戸建住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であるが 、災害リスクを有する地域であることから、 需要者の選好性はやや低下傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％