別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 菊陽 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   菊陽 -6 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　村坂　亮   TEL.

鑑定評価額 9,590,000 円  １㎡当たりの価格 53,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 菊池郡菊陽町花立１丁目４１１９番２１ ｢花立１－３－２２｣ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な住宅 地域 南5m町道 水道、下水 武蔵塚 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ町道 交通 施設 武蔵塚駅北西方 2.5km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は菊陽町西部に存する区画整備された住宅地域であり、生活利便性に優れる。周辺においては宅地分譲 開発需要が旺盛であり、今後も地価は強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、菊陽町及び周辺市町に所在する住宅地域の存する圏域であると判断した。主な需要者は菊陽町及びその 周辺市町に居住する３０代～４０代の一次取得者層と判断される。近隣地域は区画整然とした住宅地域であり、また、 周辺地域も含めて宅地開発需要が旺盛であり、需要は底堅いものと判断される。需要の中心となる価格帯は土地総額で １，０００万円前後が多いものと判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般住宅を中心に構成されており、賃貸市場の成熟の程度が低いため、収益還元法の適用を断念した。な お、典型的な市場参加者である個人等は市場で成立した取引価格を購入意思決定の指標にするものと判断され、比準価 格の説得力は高いものと判断される。従って、市場性を反映した比準価格を妥当と判断し、さらに代表標準地との均衡 にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　合志 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,500 円／㎡ [104.0] 100 100 [100.0] 100 [120.2] [103.0] 100 53,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 菊陽町全体の土地需要は堅調である。但し、 先行きについて、新型コロナウイルス感染症 の趨勢が不動産市場に与える影響には注視す べきである。 菊陽町西部に存する住環境に優れる住宅地域 であり、また、周辺地域も含めて宅地開発は 旺盛であり、地価は強含みで推移するものと 思料される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.1 ％  ％