別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 菊陽 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   菊陽 -1 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　村坂　亮   TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 24,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 菊池郡菊陽町大字津久礼字下屋敷１８９７番５ ②地積 　(㎡) 481   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 不整形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に一般 住宅が見られる既成 住宅地域 南4m町道 水道、下水 三里木 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ町道 交通 施設 三里木駅南東方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は農家住宅のなかに一般住宅が見られる旧来からの住宅地域である。特段の変動要因はないものの、土 地の値頃感等より割安感等が生じており、地価は若干の強含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 規模　　　　　　　　　　　　　　  -3.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、菊陽町及び周辺地域に存する旧来から形成される同種の既成住宅地域の存する圏域である。需要者の中 心は菊陽町及び隣接市町に居住する一次取得者層と判断される。特段の要因変動は認められないものの、菊陽町は総じ て宅地需要が旺盛であり、近隣地域について土地の値頃感等より相対的な割安感等が生じているものと判断する。取引 の中心となる価格帯は土地総額１，２００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、農家住宅を中心に構成されており、賃貸市場の成熟の程度が低いため、収益還元法の適用を断念した。な お、典型的な市場参加者である個人等は市場で成立した取引価格を購入意思決定の指標にするものと判断され、比準価 格の説得力は高いものと判断される。従って、市場性を反映した比準価格を妥当と判断し、さらに市場動向等を勘案し て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 菊陽町全体の土地需要は堅調である。但し、 先行きについて、新型コロナウイルス感染症 の趨勢が不動産市場に与える影響には注視す べきである。 特段の地域要因変動はないものの、土地の値 頃感等が生じており、地価は若干の上昇傾向 で推移するものと思料される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％