別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 長洲 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長洲 5-1 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　西浦　良一   TEL.

鑑定評価額 3,630,000 円  １㎡当たりの価格 20,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 玉名郡長洲町大字長洲字上六丁目１４７５番２外 ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:2.5 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の店舗併用住宅 が多い既成商業地域 東10m国道 水道、下水 長洲 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南   120 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 町内バス路線廃止（Ｒ２．１ ０．１～）代替交通は「きん ぎょタクシー」 街 路 １０ｍ国道 交通 施設 長洲駅西方 1.4km 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　店舗併用住宅等から成る旧来からの近隣商業地域。コロナ禍による影響が長引いており、周辺で若干の取引が 見受けられ一部値頃感もあるが、地価は今後、前年並みのやや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、長洲町及び隣接市町の幹線・準幹線沿い等に形成された店舗併用住宅を中心とした同種の近隣商業地 域の圏域である。需要者層は、町内外の事業者、法人等が大半を占めると推定される。コロナ禍による影響が長引いて おり、周辺で若干の取引も見受けられ一部値頃感もあるが、地価は、前年並みのやや下落傾向で推移している。土地は バラツキがあるが、概ね２００㎡で４００万円程度が市場における中心価格帯と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域内は自用の店舗が大半を占め、貸店舗等は少なく、賃料水準も低位にある。したがって、賃貸市場は未成熟 であり、貸店舗の想定が困難なため、収益価格の試算を断念した。以上の状況を踏まえ、前年標準地価格との検討を踏 まえ、規範性の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長洲町は約２年間と長引くコロナ禍により、 住宅地、商業地ともに影響が大きい。とりわ け商業地については、飲食系店舗への打撃が 大きい。 近隣地域は店舗併用住宅から成る近隣商業地 域。コロナ禍の影響が長引き、地域は衰退傾 向で一部値頃感もあるが、前年並みのやや下 落傾向で推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％