別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 長洲 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長洲 -1 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　西浦　良一   TEL.

鑑定評価額 5,850,000 円  １㎡当たりの価格 16,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 玉名郡長洲町大字長洲字上四丁目１３１９番２ ②地積 　(㎡) 346   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅のほか医 院等も見られる住宅 地域 南6.5m町道 水道、下水 長洲 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 町内バス路線廃止（Ｒ２．１ ０．１～）代替交通は「きん ぎょタクシー」 街 路 基準方位　北　　６ ．５ｍ町道 交通 施設 長洲駅南西方 1.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　町中心部の人気エリア内の中規模既成住宅地域。コロナ禍による影響は長引き、取引市場は低迷し安値取引が 見受けられる。町人口は減少傾向にある中、地価は今後弱含みのやや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、長洲町中心市街地付近に形成された同種の戸建住宅地域の圏域である。需要者層は同町内に居住する サラリーマン世帯等の二次取得者層が中心である。コロナ禍による影響は長引いており、取引市場は若干の安値取引が 見受けられる程度である。町人口は減少傾向にある中、地価は弱含みのやや下落傾向で推移している。土地は概ね３５ ０㎡で６００万円程度、新築戸建物件は２，０００～２，５００万円程度が市場における中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は、長洲町中心市街地付近に形成された人気校区内の中規模戸建住宅地域である。周辺には、アパート等賃 貸物件も一部見られるが、市場において自己使用目的の取引が大部分を占める。以上の状況を踏まえ、前年標準地価格 との検討を踏まえ、規範性の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長洲町は約２年間と長引くコロナ禍により、 住宅地、商業地ともに影響が大きい。とりわ け商業地については、飲食系店舗への打撃が 大きい。 近隣地域は、町中心部付近の人気校区内の戸 建住宅地域。コロナ禍による影響が長引いて おり、地価は弱含みのやや下落傾向で推移し ている。 個別的な変動要因はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％