別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 合志 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   合志 -5 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　椎葉　和馬   TEL.

鑑定評価額 8,130,000 円  １㎡当たりの価格 15,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和3年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 合志市豊岡字横市４９番１ ②地積 　(㎡) 518   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 集落内開発区域 1:3 住宅 Ｗ1 一般住宅、農家住宅 等が混在する既成住 宅地域 北西5.3m市道、北東側道 水道、下水 三里木 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．３ｍ 市道 交通 施設 三里木駅北方 5.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) 集落内開発区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は市街化調整区域の集落内開発区域内に、一般住宅や農家住宅が混在する既成住宅地域である。生活利 便性にやや劣るものの割安感から一定の土地需要はあるとみられ、地価は横ばい圏内で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は合志市内の集落内開発区域内にある住宅地域と判定した。対象地が存する地域は一般住宅と農家住宅が混 在する地域であり、商業施設等の生活利便施設との接近性に劣るものの、割安感が強いことや、小学校に近接すること などから一定の土地需要が認められ、地価は横ばい圏内で推移するとみられる。主たる需要者は合志市に地縁を持つ自 己利用目的の勤労者世帯、兼業農家世帯であり、需要の中心となる価格帯は５００㎡で総額８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は自己利用目的の一般住宅が中心で、賃貸市場は未成熟であり、行政的条件にも制約があることから、対象 地上に賃貸用建物の建築を想定することは経済合理性、実現性の点からみて妥当でないため、賃料収入に基づく収益価 格の試算は断念した。よって、自己利用目的の取引市場における価格水準をより強く反映した実証性の高い比準価格を 標準とし、代表標準地との均衡を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　合志 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [100.0] 100 [145.0] [100.0] 100 16,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高い人口増加率が示す通り、合志市内の住宅 投資は旺盛であり、隣接する菊陽町の大企業 誘致に伴う経済効果等が、これを後押しする と見込まれる。 利便性に劣る一般住宅、農家住宅等が混在す る地域であり、地域要因の変動要素も乏しい ものの、割安感から一定の土地需要は認めら れる。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％