別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 合志 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   合志 -2 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　津留　伴一   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 62,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 合志市幾久富字中沖野１７５８番３２０ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 光の森 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    60 ｍ、南    90 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 光の森駅西方 1.7km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が多い区画整然とした閑静な住宅地域で、今後とも同様な住環境を維持するものと予測される。幹線道 路に商業施設が集積し、コロナ禍の影響も軽微で、地価は今後とも上昇傾向に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、合志市を中心に熊本市を含む熊本都市圏の住宅地域である。需要者の中心は、合志市及び周辺市町村に 居住する１次取得者が多い。熊本都市圏のなかでは土地取引は堅調に推移しており、又、商業集積が進み、利便性の一 層の向上が図られている。土地は２００㎡～２３０㎡程度で、１，２００万円前後が大半である。新築の戸建で ３，０００万円以内の物件が需要の中心になっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅にアパートもみられるが、１低専で容積率が制限され、土地価格に見合う賃料水準が期待できないため、収益 価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が 決定されるのが一般的であることから、前年標準地価格との均衡にも十分留意のうえ、比準価格を採用して、鑑定評価 額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　合志 -2                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     60,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は軽微であり、調整区域を 中心に、分譲住宅の開発は活発で、土地取引 等は底堅く推移しており、人口は増加傾向に 推移している。 住環境は良好で、利便性等の諸条件に恵まれ ており、コロナ禍の影響は軽微で、需給動向 は堅調に推移しており、地価は上昇傾向に推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.2 ％ +2.5 ％