鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

天草 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１天草０８５７２ -1	天草市		更地	（　）	不整形	北西12m県道、中間画地		（都） (70,400)
b	２１７天草０６９０５ -900005	天草市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		（都） (70,360)
c	２０７天草０４１９４ -900002	天草市		更地	（　）	ほぼ正方形	西14m国道、北8m、東4m、三方路		（都） (80,400)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 12,695	100 [ 70.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 72.3]	24,683	100 [ 89.0]	27,734	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	27,700
b	(　 ) 26,572	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	26,147	100 [ 92.0]	28,421		28,400
c	(　 ) 32,169	100 [ 100.0]	[ 95.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	29,381	100 [ 105.0]	27,982		28,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	その他	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -11.0
a	その他	％／月 -0.18	画地　　　　 -27.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,200 円／㎡]

天草 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,021,042	712,152	2,308,890	2,236,090	72,800	（　0.9467） 68,920	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	1,378,400 円　　　　（　 13,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

天草 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	70.00	Ｓ3	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	400 ％	400 ％	103 ㎡	13.0 m x 8.0 m	前面道路：国道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し、居宅部分の形式は単身用で平均占有面積３０㎡を想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

類似不動産の有効率を参考。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	70.00	85.0	59.50	1,770	105,315	3.0	315,945
							0.0	0
2～ 3	住宅	70.00	85.0	59.50	1,360	80,920	3.0	242,760
							0.0	0
～

～

～

計		210.00	85.0	178.50		267,155		801,465
								0

⑨年額支払賃料	267,155 円　×　12ヶ月　＝　 3,205,860 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 178.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,205,860 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 192,352 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,013,508 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	801,465 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,534 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,021,042 円　　　　（　 29,331 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１（収）８５７２　　　　-10	1,224 ( 1,219)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 79.0]	100 [100.0]	1,823	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,774 円/㎡　月額支払賃料（　 1,770 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１（収）８５７２　　　　-11	883 ( 881)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 80.0]	100 [ 75.0]	1,731
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

天草 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	155,500 円	31,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	192,352 円	3,205,860　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 264,300 円	31,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	62,200 円	31,100,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,100 円	31,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 712,152 円　（　　　　　　 6,914 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,100,000 円	設計監理料率　 144,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,236,090 円（　　　　　 21,710 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,021,042 円
②総費用	712,152 円
③純収益　①－②	2,308,890 円
④建物等に帰属する純収益	2,236,090 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	72,800 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	68,920 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 669 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,378,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
天草 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

天草 5-3

熊本県

熊本第２

氏名

不動産鑑定士　堀　裕之

TEL.

鑑定評価額

2,890,000 円

１㎡当たりの価格

28,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	天草市牛深町字新瀬崎１１８番１外				②地積　(㎡)	103 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,400) （その他）
	1.5:1	店舗兼住宅Ｓ3	店舗等が建ち並ぶ町の中心的商業地域	東14m国道	水道	ハイヤ通り停近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

３階建程度の店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 8.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特に無し

街

路

１４ｍ国道

交通

施設

ハイヤ通り停近接

法令

規制

（都）
(70,400)

⑤地域要因の将
　来予測

旧牛深市中心部を南北に走る幹線国道沿道に形成された旧来からの商業地域である。空き店舗の増加等、繁華性
の継続的低迷に加え、地域一帯における人口減少、高齢化、経済衰退等の影響は大きく地価は下落傾向にある。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 28,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、旧牛深市の中心部に近い既成商業地域を中心とする。需要者の中心は、地縁性を有する地元の個人或い
は事業主である。人口減少、高齢化や地元経済の衰退により、平休日問わず賑わいの少ない地域となっており、空き店
舗も見られる。商業地としての土地取引も極端に少なく、当該状況は今後も継続すると予測される。また継続する新型
コロナの影響も懸念される。中心となる価格帯は、規模や用途によりややばらつきがあり、明確な把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は主要幹線国道沿道の既成商業地域である。算定した収益価格はその試算の過程において想定要素を多分に含
み、また元本と果実の相関性が稀薄であること等から、若干説得力に欠けるものと判断した。需要者は土地購入に当た
り周辺の土地取引価格を重視することも鑑み、鑑定評価額の決定に当たっては、同一需給圏内の規範性の高い事例から
求められた比準価格を重視し、収益価格を参酌し、上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

比較的好調な都心部の主要幹線道路沿道地域
と、衰退する既成商店街との二極化が加速し
ている。人口減少、高齢化、経済衰退等の影
響も大きい。

旧牛深市の中心部に位置する既成商店街であ
る。顧客の往来も少なく、空き店舗も見られ
る。衰退傾向は今後も継続するものと予測さ
れる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

天草 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２０７天草０４１９４ -900002	天草市		更地	（　）	ほぼ正方形	西14m国道、北8m、東4m、三方路		（都） (80,400)
b	２１７天草０６９０５ -900005	天草市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		（都） (70,360)
c	２２１天草０８５７２ -1	天草市		更地	（　）	不整形	北西12m県道、中間画地		（都） (70,400)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,169	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	29,932	100 [ 106.0]	28,238	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	28,200
b	(　 ) 26,572	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	26,094	100 [ 89.3]	29,221		29,200
c	(　 ) 12,695	100 [ 70.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 72.3]	24,632	100 [ 92.1]	26,745		26,700
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	その他	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
c	その他	％／月 -0.20	画地　　　　 -27.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,100 円／㎡]

天草 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,021,054	712,252	2,308,802	2,236,090	72,712	（　0.9467） 68,836	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	1,376,720 円　　　　（　 13,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

天草 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	70.00	Ｓ3	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	400 ％	400 ％	103 ㎡	13.0 m x 8.0 m	前面道路：国道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆはフロアー貸を想定した。　　　　　　　　　２、３Ｆは単身者向きを想定した。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	70.00	85.0	59.50	1,760	104,720	3.0	314,160
							0.0	0
2～ 3	住宅	70.00	85.0	59.50	1,365	81,218	3.0	243,654
							0.0	0
～

～

～

計		210.00	85.0	178.50		267,156		801,468
								0

⑨年額支払賃料	267,156 円　×　12ヶ月　＝　 3,205,872 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 178.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,205,872 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 192,352 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,013,520 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	801,468 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,534 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,021,054 円　　　　（　 29,331 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	収天２２１０９３６４　　　　-3	1,224 ( 1,219)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,700	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,764 円/㎡　月額支払賃料（　 1,760 円/㎡）　基準階 1 F B
b	収天２２１０９３６４　　　　-4	970 ( 970)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 65.0]	100 [ 90.0]	1,842
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

天草 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	155,500 円	31,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	192,352 円	3,205,872　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 264,300 円	31,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	62,200 円	31,100,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,100 円	31,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 712,252 円　（　　　　　　 6,915 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,100,000 円	設計監理料率　 144,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,236,090 円（　　　　　 21,710 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,021,054 円
②総費用	712,252 円
③純収益　①－②	2,308,802 円
④建物等に帰属する純収益	2,236,090 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	72,712 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	68,836 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 668 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,376,720 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,400 円／㎡）