別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 天草 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   天草 -4 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　堀　裕之   TEL.

鑑定評価額 1,900,000 円  １㎡当たりの価格 13,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 天草市牛深町字宮崎３２９１番４ ②地積 　(㎡) 139   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,240) 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多く見られる既成住 宅地域 南西3.5m市道 水道 宮崎停 70m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無し 街 路 基準方位北　　　３ ．５ｍ市道 交通 施設 宮崎停南方 70m 法令 規制 （都）  (70,240) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は中心市街地に比較的近い既成住宅地域である。各種公共施設への接近性等、生活利便性には概ね優れ ているが、地域一帯における人口減少、高齢化、経済衰退等の影響は大きく、地価は継続的に下落している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧牛深市の中心部に比較的近い住宅地域である。需要者の中心は、主として自用での居住利用を目的と した地元の個人である。地縁的選好性の強い既成の低層戸建住宅地域で、人口減少や高齢化により、土地需要も弱く、 変化の少ない停滞した状況が継続している。新規の開発分譲等の動きもない。また、継続する新型コロナの影響も懸念 される。需要の中心となる価格帯は、土地は規模約１００～２００㎡程度で、総額で概ね２００万前後と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は旧牛深市の中心市街地に比較的近い既成住宅地域である。近隣地域内及びその周辺地域においては自用地と しての利用及び土地取引が殆どであり、また規模が小さいことや地域の特性からも共同住宅の想定は困難であるため、 収益価格の算定は断念した。従って鑑定評価額の決定に当たっては、同一需給圏内の規範性の高い事例から求められた 比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも十分に留意し、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　天草 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,600 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [101.0] 100 [120.0] [102.0] 100 13,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 比較的好調な旧本渡中心地域と衰退著しい旧 牛深市を始めとする郊外地域との二極化が加 速している。人口減少、高齢化、経済衰退等 の影響も大きい。 街路条件等に劣る地縁性の強い既成住宅地域 である。若年層の人口流出が継続する中、新 規の開発等の動きもなく、地価は継続的な下 落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％