別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 天草 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   天草 -3 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　馬渕　信一郎   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 43,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 天草市亀場町亀川字下浜田１８２番２外 ②地積 　(㎡) 235   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い分譲住宅地域 南6m市道、背面道 水道、下水 恵比曽停 280m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 恵比曽停　北東方 280m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ分譲住宅地域で、地域内は閑静で良好な住環境にあるが、利便性に優れる市中心部の 住宅地域と比べると市場競争力に劣り、地価は弱含みで推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、本渡地区の戸建住宅地域であり、需要者は、天草市内に勤務する給与所得者層が中心となる。近隣地域 は閑静な分譲住宅地域で、良好な住環境を維持しているが、生活関連施設が充実し、利便性が高い本渡北小学校区の住 宅地域と比較すると市場競争力は弱く、亀川小校区での分譲価格は若干保守的な設定もみられ、地価は弱含みの状況に ある。中心となる土地の取引価格帯は２３０㎡程度で１０００万円前後となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建分譲住宅地域で、市場参加者は自己居住を目的としたエンドユーザーとなり、投資採算性から価格検 討を行う収益還元法は有用性が乏しいため適用しない。比準価格は、地域的特性が類似する住宅地の事例を収集・選択 して試算しており、市場の実態を反映した実証性・信頼性の高い価格である。以上から、比準価格を採用し、代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　天草 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,000 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [101.0] 100 [ 82.6] [103.0] 100 43,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 天草市全体の人口減少率は県平均を上回って いるが、本渡地区の人口は微減にとどまって おり、持家の新設住宅着工戸数は前年比で増 加している。 閑静な分譲住宅地域で、良好な住環境を維持 しているが、利便性の高い本渡北小学校区と の競合により、地価は弱含みで推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％