別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 天草 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   天草 -2 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　馬渕　信一郎   TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 34,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 天草市本渡町本渡字川端２６３３番６ ②地積 　(㎡) 327   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 中山口停 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　４ ｍ市道 交通 施設 中山口停　北西方 150m 法令 規制 （都） １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ熟成した既成住宅地域であり、現状のまま推移すると見込まれるが、市中心部からやや離れ ているため、利便性を重視する子育て世代の需要が弱く、地価は下落基調で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、郊外部の既成住宅地域で、需要者は、当該地域に地縁のある市内の居住者が中心となる。近隣地域は市 中心部からやや西方に位置する既成住宅地域で、生活利便施設が充実した本渡北小学校区の住宅地域と比較すると、子 育て世代の需要が弱いことから、土地取引件数は少なく、地価は下落基調が続いている。中心となる土地の取引価格帯 は、画地規模が大きいため、１０００万円前後となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が中心の住宅地域であり、一部ではアパートも見られるが、遊休地の有効活用を目的に建設されたもので、市 場参加者の観点から収益還元法を適用することは有用性に乏しい。戸建住宅地域では、類似不動産の取引価格を指標と して価格水準が形成されることから、地域的特性が類似し、規範性の高い取引事例により試算した比準価格の信頼性は 高い。以上より、比準価格を採用し、前年価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 本渡北小学校の児童数は増加しているが、標 準地が存する本渡南小学校の児童数は減少し ており、二極化の様相にある。 近隣地域は、古くからの住宅地域で地域要因 の変動は認められない。中心部から離れ、需 要が限定的であるため、取引市場は低調であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％