別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宇城 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇城 -3 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　野中　潤一郎   TEL.

鑑定評価額 8,240,000 円  １㎡当たりの価格 39,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宇城市松橋町きらら１丁目３番２ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東6m市道 水道、下水 松橋 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 松橋駅　南東方 1.3km 法令 規制 （都） １中専 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、良好な環境と利便性を有するエリアとして人気が高い。 空地が少なくなっているものの、暫時地価は強含み傾向が持続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧町中心部を中心とする既成住宅地域。特に価格牽連性が高いのはきらら地区及びその周辺である。中 心的な需要者は市域内外に通勤する標準的な給与所得者層であり、当地域は利便施設が整備された地域に近接すること により需要が比較的堅調に推移している。取引の価格帯は、更地で７００～９００万円程度、新築建売で２５００万円 超が中心となっている。今後は、ワクチン接種率上昇等による経済正常化が期待される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域は宇城市中心市街地に立地し、標準地の画地規模等から共同住宅用地としての有効利用が困難であるため収益価格 は試算しなかった。当該地域は低層戸建住宅が多く存し、市場参加者には収益性よりも快適性が重視される。また、圏 域内において自用目的である多数の信頼性のある取引事例を得られた。以上より、本件では比準価格を採用し、前年価 格からの検討を行い、代表標準地との規準を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宇土 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,100 円／㎡ [100.2] 100 100 [100.0] 100 [100.8] [100.0] 100 39,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市域のうち、旧松橋町及び小川町の一部を中 心として開発が進んでいる。その他旧町は衰 退傾向にあるなど二極化が見られる。 宇城市役所本庁舎周縁のきらら地区に位置す る。各種施設が立地するなど利便性に優れる 。概ね分譲済となったことから人口は横這い に転じた。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％